Asunnon ostajan oikeudet – Mitä ostaja voi vaatia virhetilanteessa

Asunnon ostajan oikeudet nousevat esiin yleensä vasta silloin, kun muuton jälkeen löytyy jotain, mitä esitteessä ei mainittu ja näytössä ei huomattu. Lattia voi joustaa, kylpyhuone haisee kostealta, taloyhtiön remontti onkin lähempänä kuin myyjän puheista ymmärsi tai naapurin häiriö ei ollutkaan satunnainen yksittäistapaus. Asuntokaupassa kyse ei ole pienistä kuiteista, vaan usein vuosien säästöistä, lainasta ja kodista. Siksi ostajan pitää tietää, milloin harmi on vain huono ostos ja milloin kyse on oikeudellisesta virheestä.

Ostajalla on oikeus saada sellainen asunto kuin on sovittu ja sellaiset tiedot, joilla kauppapäätös voidaan tehdä järkevästi. Samalla ostajalla on oma tarkastusvelvollisuutensa. Laki ei suojaa ostajaa siltä, minkä hän näki, tiesi tai olisi tavanomaisessa tarkastuksessa voinut havaita. Riita syntyy usein juuri tähän väliin: myyjä sanoo, että ostajan olisi pitänyt huomata, ostaja sanoo, että tietoa salattiin tai virhe oli piilevä.

Tässä oppaassa käydään läpi, mitä oikeuksia ostajalla on ennen kauppaa ja kaupan jälkeen, milloin voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, milloin kaupan purku voi tulla kyseeseen ja miten reklamaatio kannattaa tehdä.

Tämä artikkeli antaa yleistä oikeudellista tietoa. Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupassa säännöt eroavat osin toisistaan, joten yksittäinen tilanne pitää arvioida asiakirjojen ja havaintojen perusteella.

Mitä oikeuksia ostajalla on ennen kauppaa?

Ostajalla on oikeus saada myyjältä ja välittäjältä olennaiset tiedot kohteesta. Olennaisia ovat tiedot, jotka voivat vaikuttaa kauppapäätökseen tai hintaan. Tällaisia ovat esimerkiksi kosteusvauriot, tehdyt remontit, tulevat taloyhtiökorjaukset, asumista rajoittavat päätökset, poikkeavat kustannukset ja tiedot, jotka koskevat asunnon käytettävyyttä.

Myyjä ei saa antaa vääriä tietoja eikä jättää kertomatta sellaista, jonka hän tietää ja jonka merkityksen ostaja voi perustellusti olettaa tärkeäksi. Välittäjällä taas on oma selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Käytännössä ostajan kannattaa pyytää nähtäväksi ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja tehdyt remonttiselvitykset. Omakotitalossa korostuvat rakennusluvat, kuntotarkastus, käyttö- ja huoltohistoria sekä mahdolliset riskirakenteet.

Ostajan oikeus tietoon ei tarkoita, että ostaja voisi olla passiivinen. Näyttö pitää lukea, kysymyksiä pitää esittää ja epäselvät kohdat pitää selvittää ennen allekirjoitusta. Jos isännöitsijäntodistuksessa lukee tulossa oleva putkiremontti, siihen on vaikea vedota yllätyksenä myöhemmin.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Ostajan pitää tarkastaa asunto ennen kauppaa. Tavallisessa asuntonäytössä tämä tarkoittaa näkyvien pintojen, tilojen ja käytön kannalta olennaisten asioiden katsomista. Ostajan ei yleensä tarvitse purkaa rakenteita tai tehdä teknisiä mittauksia ilman erityistä syytä, mutta selvät vauriomerkit, hajut, halkeamat, kosteusjäljet ja poikkeavat havainnot pitää ottaa vakavasti.

Jos jokin herättää epäilyn, ostajan pitää kysyä lisää tai vaatia tarkempaa selvitystä. Esimerkiksi kylpyhuoneen tunkkainen haju, kellarin kosteusjäljet tai taloyhtiön korjaushistoriassa näkyvät vesivahingot voivat synnyttää lisäselvitysvelvollisuuden. Jos ostaja sulkee silmänsä selvältä riskiltä, myöhempi vaatimus voi kaatua siihen, että asia olisi pitänyt tutkia ennen kauppaa.

Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä. Jos virhettä ei voinut havaita normaalissa tarkastuksessa eikä ostajalla ollut syytä epäillä sitä, ostaja voi vedota virheeseen myöhemmin, kunhan hän toimii nopeasti ja todistaa virheen merkityksen.

Milloin asunnossa on virhe?

Asunnossa voi olla virhe, jos se ei vastaa sovittua, myyjän antamia tietoja tai sitä, mitä ostaja voi perustellusti odottaa. Virhe voi olla fyysinen, taloudellinen tai oikeudellinen.

Fyysinen virhe tarkoittaa esimerkiksi kosteusvauriota, homeongelmaa, rakennusvirhettä, puutteellista remonttia tai muuta kohteen kuntoon liittyvää ongelmaa. Taloudellinen virhe voi liittyä yhtiövastikkeeseen, tuleviin korjauskuluihin tai taloyhtiön velkoihin. Oikeudellinen virhe voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että ostaja ei saa asuntoa hallintaansa sovitusti tai kohteeseen kohdistuu käyttöä rajoittava oikeus.

Kaikki puutteet eivät oikeuta vaatimuksiin. Asunnon ikä, hinta, kunto, kauppakirjan ehdot ja ostajalle annetut tiedot vaikuttavat arvioon. Vanhalta talolta ei voi vaatia uuden tasoa, mutta vanhankaan talon ostajan ei tarvitse hyväksyä salattua tai poikkeuksellisen merkittävää virhettä.

Reklamaatio pitää tehdä nopeasti

Kun ostaja havaitsee virheen, myyjälle pitää reklamoida kohtuullisessa ajassa. Reklamaatiossa kerrotaan, mitä virhettä väitetään, milloin se havaittiin ja mitä ostaja vaatii tai aikoo selvittää. Täydellistä euromäärää ei aina tarvitse esittää heti, mutta myyjälle pitää tehdä selväksi, että ostaja pitää kohdetta virheellisenä ja varaa oikeuden vaatimuksiin.

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti. Sähköposti on yleensä parempi kuin puhelu, koska siitä jää jälki. Mukaan kannattaa liittää kuvia, raportteja, mittaustuloksia ja tieto siitä, että lisäselvityksiä hankitaan. Myyjälle pitää myös antaa mahdollisuus tutustua väitettyyn virheeseen ennen kuin korjauksia tehdään, ellei kyse ole kiireellisestä vahingon rajoittamisesta.

Jos reklamaatio viivästyy liikaa, ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen. Se on tympeä lopputulos, mutta lain logiikka on selvä: myyjän pitää saada tieto vaatimuksista ajoissa, jotta hän voi selvittää asian ja varautua siihen.

Mitä ostaja voi vaatia?

Tavallisin seuraamus on hinnanalennus. Se tarkoittaa, että kauppahinta alennetaan vastaamaan virheen vaikutusta kohteen arvoon. Hinnanalennus ei ole sama asia kuin automaattinen korjauskulujen täysi korvaaminen, vaikka korjauskustannukset voivat olla tärkeä mittari.

Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen, jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti eli esimerkiksi salannut tiedon, antanut väärän tiedon tai laiminlyönyt velvollisuuksiaan. Vahingonkorvaus voi koskea selvittelykuluja, ylimääräisiä asumiskuluja tai muita vahinkoja, jos syy-yhteys pystytään näyttämään.

Kaupan purku on raskain seuraamus. Se edellyttää yleensä olennaista virhettä. Purku ei ole realistinen vaatimus jokaisessa kosteus- tai remonttiriidassa. Jos virhe voidaan kohtuudella hyvittää hinnanalennuksella, purkuvaatimus voi olla ylimitoitettu. Toisaalta vakava, asumiseen vaikuttava ja kallis virhe voi nostaa purun pöydälle.

Ostajan käytännön muistilista

• säilytä ilmoitus, esite, kauppakirja, isännöitsijäntodistus ja kuntotarkastusraportti
• kuvaa virheet heti ja pidä aikajana tapahtumista
• tee reklamaatio kirjallisesti mahdollisimman nopeasti
• älä korjaa kaikkea ennen kuin myyjä on saanut mahdollisuuden tarkastaa tilanteen
• pyydä asiantuntijalausunto, jos kyse on rakenteista, kosteudesta tai isoista korjauskuluista
• arvioi vaatimus realistisesti: hinnanalennus, vahingonkorvaus vai purku

Asunnon ostajan oikeudet ovat vahvat silloin, kun virhe on todellinen, reklamaatio tehdään ajoissa ja näyttö on kunnossa. Ne heikkenevät nopeasti, jos asia jää puheluiden, muistikuviin perustuvien väitteiden ja korjaamattomien todisteiden varaan.

Myyjän, välittäjän ja taloyhtiön roolit

Asuntokaupan virhetilanteessa on tärkeää erottaa, keneltä mitäkin vaaditaan. Myyjä vastaa yleensä kaupan kohteesta ja ostajalle annetuista tiedoista. Välittäjä voi vastata, jos hän on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tai välittänyt virheellistä tietoa. Taloyhtiö taas vastaa omista kunnossapitovelvollisuuksistaan ja yhtiön antamista tiedoista, mutta se ei automaattisesti ole myyjän virheen maksaja.

Esimerkiksi piilevä kylpyhuonevaurio voi olla myyjän vastuulla suhteessa ostajaan, mutta taloyhtiö voi vastata rakenteiden korjaamisesta asunto-osakeyhtiölain perusteella. Ostajan rahallinen vaatimus myyjälle ja taloyhtiön korjausvastuu eivät siis ole sama asia. Tämä menee monessa riidassa iloisesti solmuun, koska kaikki puhuvat “vastuusta” mutta tarkoittavat eri vastuuta.

Jos välittäjän myyntiesitteessä on virheellinen tieto tulevasta remontista, ostajan kannattaa säilyttää esite ja kaikki viestit. Jos isännöitsijäntodistuksessa on väärä tieto, pitää selvittää, mistä tieto on tullut ja oliko myyjällä tai välittäjällä syytä epäillä sen oikeellisuutta. Vastuutaho voi vaihtua sen mukaan, kuka tiesi, kuka kysyi ja kuka vastasi.

Milloin asia kannattaa sopia?

Kaikki asuntokauppariidat eivät kuulu käräjäoikeuteen. Oikeudenkäynti on kallis, hidas ja epävarma, vaikka oma tunne oikeassa olemisesta olisi kuinka vahva. Usein järkevä ratkaisu on neuvoteltu hinnanalennus tai korvaus, jos virhe on todellinen mutta purkukynnys ei täyty.

Sovintoa harkittaessa pitää laskea muutakin kuin korjausarvio. Mukaan tulevat asiantuntijakulut, asumishaitta, oikeudenkäyntikuluriski, näyttöongelmat ja se, kuinka nopeasti asia pitää saada pois päiväjärjestyksestä. Hyvä sovinto ei aina tunnu voitolta. Se tuntuu joskus vain siltä, että vahinko rajattiin. Se on silti monessa asuntoriidassa parempi lopputulos kuin kolmen vuoden paperisota.

Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti. Siinä pitää määritellä, mitä korvataan, milloin maksetaan, mitä vaatimuksia sovinto kattaa ja jääkö jokin asia avoimeksi. Epämääräinen “maksetaan vähän vastaan” -sopimus on hyvä tapa synnyttää toinen riita ensimmäisen päälle.

Jos tarvitset apua asuntokaupan reklamaatioon, hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai ostajan vastuisiin, voit soittaa OikeusGuruun: 0600 411 104, 0,98€/min + pvm/mpm.