Vuokra-asunnon viat – Vuokralaisen ja vuokranantajan vastuut

Vuokra-asunnon viat ovat niitä asioita, jotka tekevät asumisesta huonompaa kuin mitä vuokralainen voi sopimuksen ja olosuhteiden perusteella odottaa. Vika voi olla rikkinäinen jääkaappi, kosteusvaurio, home-epäily, lämmityksen puute, vuotava hana tai sähkövika. Joskus vika on pieni ärsytys. Joskus se on asumiskelpoisuuden raja. Ja joskus se on vuokranantajan mukaan “ominaisuus”, mikä on sana, jota ei kannata käyttää, jos katosta tippuu vettä.

Vuokralaisella ja vuokranantajalla on molemmilla velvollisuuksia. Vuokranantajan pitää huolehtia siitä, että asunto on sovitussa ja asumiseen sopivassa kunnossa. Vuokralaisen pitää hoitaa asuntoa huolellisesti ja ilmoittaa vioista viivytyksettä. Jos kumpi tahansa laiminlyö oman osansa, seuraukset voivat näkyä rahassa.

Tämä artikkeli on yleistä oikeudellista tietoa. Vakavissa vaurioissa, terveyshaitoissa tai riitaisissa korvausasioissa kannattaa hakea tapauskohtaista neuvontaa.

Milloin asunnossa on juridisesti merkittävä vika?

Kaikki epämukavuus ei ole oikeudellinen vika. Vuokra-asunto voi olla vanha, pohjaratkaisu voi olla kömpelö ja naapurista voi kuulua normaalia elämisen ääntä. Juridisesti merkittävä vika on sellainen puute, joka poikkeaa sovitusta, asumiskelpoisesta tai siitä tasosta, jota vuokralainen on voinut perustellusti odottaa.

Vikoja voivat olla esimerkiksi:

• lämmitys ei toimi
• lämmin vesi puuttuu tai on jatkuvasti riittämätöntä
• kodinkone ei toimi, vaikka se kuuluu vuokraukseen
• asunnossa on kosteusvaurio tai home-epäily
• ikkuna, ovi tai lukko on rikki
• sähköjärjestelmässä on turvallisuusongelma
• ilmanvaihto ei toimi
• vuoto aiheuttaa vahinkoa rakenteille tai irtaimistolle

Vian merkitystä arvioidaan käytännön vaikutuksen perusteella. Rikkinäinen kaapinvedin ei yleensä oikeuta suureen vuokranalennukseen. Talvella toimimaton lämmitys on toinen tarina, eikä edes kovin pitkä sellainen.

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus

Vuokralaisen pitää ilmoittaa viasta vuokranantajalle viivytyksettä. Tämä on tärkeää kahdesta syystä. Ensinnäkin vuokranantaja ei voi korjata vikaa, josta hän ei tiedä. Toiseksi vuokralainen voi joutua vastuuseen lisävahingosta, jos hän jättää ilmoittamatta selvästä ongelmasta.

Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti, vaikka asiasta puhuttaisiin myös puhelimessa. Kirjallinen viesti auttaa myöhemmin osoittamaan, milloin vika ilmoitettiin ja mitä siitä kerrottiin.

Hyvä vikailmoitus sisältää:

• mikä vika on kyseessä
• milloin se havaittiin
• miten se vaikuttaa asumiseen
• onko tilanne kiireellinen
• valokuvat tai videot, jos niistä on hyötyä
• pyyntö korjausaikataulusta

Jos vika on kiireellinen, esimerkiksi vesivuoto tai sähkövaara, ilmoita heti ja toimi vahingon rajoittamiseksi. Jos vesi valuu lattialle, ensimmäinen tehtävä ei ole kirjoittaa täydellistä reklamaatiota. Se on veden katkaiseminen, jos se on turvallisesti mahdollista. Juridiikka arvostaa kuivaa lattiaa.

Vuokranantajan korjausvelvollisuus

Vuokranantajan pitää ryhtyä kohtuullisiin toimiin vian korjaamiseksi, jos vika kuuluu hänen vastuulleen. Korjausaika riippuu viasta. Kiireellinen turvallisuus- tai terveyshaitta vaatii nopeaa toimintaa. Pienempi puute voidaan korjata kohtuullisessa aikataulussa.

Vuokranantaja vastaa yleensä asunnon rakenteista, kiinteistä järjestelmistä ja vuokraukseen kuuluvista laitteista, ellei vika johdu vuokralaisen laiminlyönnistä tai vahingonteosta. Vuokralainen vastaa omasta huolimattomuudestaan ja tahallisesti aiheutetuista vahingoista.

Esimerkkejä:

• jääkaappi rikkoutuu normaalissa käytössä: yleensä vuokranantajan vastuulla
• vuokralainen rikkoo uunin luukun: yleensä vuokralaisen vastuulla
• putkivuoto rakenteissa: yleensä vuokranantajan vastuulla
• vuokralainen jättää ikkunan auki pakkasella ja patteri jäätyy: vastuu voi olla vuokralaisella

Vuokranalennus ja vahingonkorvaus

Jos asunnossa on vuokralaisen asumista haittaava vika, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen siltä ajalta, kun asunnon käyttöarvo on ollut alentunut. Vuokranalennuksen määrä riippuu haitan laadusta, kestosta ja vaikutuksesta asumiseen.

Vuokranalennus voi tulla kyseeseen esimerkiksi, jos:

• osa asunnosta on käyttökelvoton
• lämmitys tai lämmin vesi puuttuu
• korjaustyöt haittaavat asumista merkittävästi
• melu, pöly tai kulkurajoitukset rajoittavat asumista
• kodinkoneen puuttuminen vaikeuttaa arkea olennaisesti

Vahingonkorvaus on eri asia. Se voi tulla kyseeseen, jos vuokralaiselle aiheutuu konkreettista vahinkoa vuokranantajan vastuulle kuuluvasta viasta tai laiminlyönnistä. Esimerkiksi vesivahinko voi vahingoittaa vuokralaisen irtaimistoa. Korvausvastuu edellyttää kuitenkin syy-yhteyttä ja usein myös tuottamusta.

Vuokralaisen ei kannata yksipuolisesti lopettaa vuokranmaksua ilman harkintaa. Jos vuokraa pidätetään liikaa tai perusteetta, seurauksena voi olla vuokravelka ja pahimmillaan häätöprosessi. Parempi tapa on vaatia vuokranalennusta kirjallisesti ja dokumentoida perusteet.

Saako vuokralainen korjata itse?

Pienistä tavanomaisista asioista voidaan sopia, mutta vuokralaisen ei pidä omin päin tehdä merkittäviä korjauksia ja lähettää laskua vuokranantajalle. Jos vika on vuokranantajan vastuulla, vuokranantajalle pitää yleensä antaa mahdollisuus korjata se itse.

Poikkeustilanteessa kiireellinen toimi voi olla perusteltu vahingon estämiseksi. Esimerkiksi putkimiehen tilaaminen akuuttiin vesivuotoon voi olla järkevää, jos vuokranantajaa tai huoltoa ei saada kiinni ja vahinko pahenee. Silloinkin dokumentointi on tärkeää.

Ennen omaa korjaustoimea:

• ilmoita vuokranantajalle kirjallisesti
• pyydä lupa tai ohjeet
• säilytä kuvat ja kuitit
• käytä ammattilaista, jos kyse on sähköstä, vedestä tai rakenteista
• älä tee muutoksia, jotka voivat pahentaa vahinkoa

Miten riita ratkaistaan?

Jos vuokranantaja ei korjaa vikaa tai vuokralainen ja vuokranantaja ovat eri mieltä vastuusta, asia kannattaa ensin kirjata selkeästi. Vuokralainen voi lähettää kirjallisen vaatimuksen, jossa yksilöidään vika, ilmoituspäivä, vaadittu korjaus, mahdollinen vuokranalennus ja määräaika vastaukselle.

Tarvittaessa apua voi hakea neuvonnasta, taloyhtiöltä, terveydensuojeluviranomaiselta tai tuomioistuimesta. Jos kyse on terveyshaitasta, kuten home-epäilystä, viranomaisarvio voi olla ratkaiseva.

Lue myös vuokra-asunnon kuntotarkastuksesta, remontista vuokra-asunnossa ja vuokralaisen oikeuksista.

Jos et tiedä, kuuluuko vika vuokranantajan vastuulle tai voiko siitä vaatia vuokranalennusta, voit soittaa OikeusGurulle numeroon 0600 411 104. Saat yleisluonteisen arvion siitä, miten asia kannattaa kirjata ja mitä näyttöä tarvitset.