Asuinhuoneiston vuokralaki tarkoittaa lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Se sääntelee muun muassa vuokrasopimusta, vakuutta, asunnon kuntoa ja vuokrasuhteen päättämistä. Sopimuksen allekirjoittaminen ei tee lainvastaisesta ehdosta pätevää.
Laki muuttui 1.10.2026. Siksi ensimmäinen tarkistettava tieto on sopimuksen tekopäivä. Esimerkiksi vuokranantajan irtisanomisaika ja muuttopäivän oletussääntö voivat olla erilaiset syyskuussa ja lokakuussa 2026 tehdyissä sopimuksissa. Kaikki uudet säännöt eivät kuitenkaan rajoitu uusiin sopimuksiin.
Tämä on tavallista asuinhuoneiston vuokrasuhdetta koskeva pykäläopas. Alivuokrauksessa, työsuhdeasunnoissa ja valtion tukemissa vuokra-asunnoissa on myös erityissäännöksiä. Lyhytaikainen ja tilapäinen asuminen on lain 2 §:ssä rajattu soveltamisalan ulkopuolelle. Yksittäinen riita voi vaatia sopimuksen ja tapahtumien arviointia juristin kanssa.
Aloita näistä tiedoista
Ota esille allekirjoitettu sopimus liitteineen sekä myöhemmin sovitut muutokset. Merkitse erikseen sopimuksen tekopäivä ja vuokrasuhteen alkamispäivä: ne eivät välttämättä ole sama päivä. Tarkista sitten, onko sopimus määräaikainen, toistaiseksi voimassa oleva vai näiden yhdistelmä.
Vuoden 2026 uudistuksen voimaantulo- ja siirtymäsäännökset ovat muutoslain lopussa. Lakia sovelletaan lähtökohtaisesti myös aiemmin tehtyihin sopimuksiin, mutta siinä luetellaan poikkeukset. Niihin kuuluvat muun muassa vuokrankorotusta, vuokranantajan irtisanomisaikaa ja muuttopäivää koskevat säännökset. Vanhoihin sopimuksiin jäävät näiltä osin vanhat säännöt, ellei lain voimaantulon jälkeen toisin sovita.
Myös ilmoituksen lähetyspäivä voi ratkaista: ennen 1.10.2026 annettuihin tai lähetettyihin ilmoituksiin ja varoituksiin sovelletaan aikaisempia sääntöjä. Ennen muutosta vireillä olleet huoneenvuokra-asiat käsitellään vanhojen säännösten mukaan. Pelkkä tämän päivän päivämäärä ei siis kerro, mitä sääntöä sinun asiaasi sovelletaan.
Sopimuksen kesto ja muoto: 4, 5 ja 5 a §
Lain 4–5 §:n lähtökohta on toistaiseksi voimassa oleva sopimus, ellei muuta ole sovittu. Vuokrasopimus ja sen muutos tehdään kirjallisesti. Suullinen tavallisen asunnon vuokrasopimus ei ole automaattisesti mitätön, mutta se katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi.
Uusi 5 a § hyväksyy kirjallisen muodon täyttäväksi myös sähköisen sopimuksen tai ilmoituksen, joka voidaan tallentaa ja toisintaa käyttötarkoitukseen sopivan ajan. Tallenna siis sopimus itsellesi. Pelkkä myöhemmin katoava näkymä asiointipalvelussa on huono tapa säilyttää oman asumisen ehtoja.
Uudessa sopimuksessa voidaan sopia alkuun määräaika ja sen jälkeen jatkuva toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde. Tällöin sopimus voidaan irtisanoa jo määräajan aikana päättymään aikaisintaan määräajan loppuun. Sen sijaan uusissa sopimuksissa ei voi käyttää ehtoa, joka lykkää irtisanomisajan ensimmäistä mahdollista alkamista. Vanhojen sopimusten vastaavaa ehtoa ei pidä tulkita automaattisesti mitättömäksi uuden lain perusteella.
Vakuus ja sen palauttaminen: 8 §
Sopijapuolelta vaadittu vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava. Jos kuukausivuokra on 800 euroa, raja on 2 400 euroa. Vakuus on eri asia kuin etukäteen maksettava vuokra, eikä vakuuteen vedoten voi jättää viimeisiä vuokria maksamatta.
Uudistetun 8 §:n mukaan vakuus on palautettava tai vapautettava, tai sen pidättämisestä on annettava kirjallinen ilmoitus, viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa sopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Jos toimenpiteelle on perusteltu este, määräaika lasketaan esteen poistumisesta. Uusi palautusmenettely koskee lähtökohtaisesti myös ennen lokakuuta 2026 tehtyjä sopimuksia; vakuussäännöksen kaikki osat eivät silti siirry vanhoihin sopimuksiin sellaisinaan.
Pidätysilmoituksessa pitää kertoa saatavan peruste ja arvio sen määrästä. Vakuudesta ei saa pidättää enempää kuin saatava tai ilmoitettu arvio. Vuokravakuustilille talletetun vakuuden voi kuitenkin lain mukaan pidättää kokonaan siihen saakka, kunnes saatavan määrä selviää.
Normaali kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen. Käy asunto yhdessä läpi ja säilytä kuvat. Vuokra-asunnon kuntotarkastuksen opas auttaa kokoamaan havainnot. Palautusmenettelystä on myös KKV:n ohje vakuudesta.
Vuokrankorotus: 27 §
Vuokranantajan kasvaneet kulut eivät sellaisinaan muuta sovittua vuokraa. Korotusoikeuden ja sen perusteen pitää löytyä sopimuksesta, tai uudesta vuokrasta on sovittava. Esimerkiksi indeksiehdosta pitää voida päätellä, miten uusi vuokra lasketaan.
1.10.2026 alkaen tehtyihin sopimuksiin sovellettava 27 § edellyttää kirjallista ilmoitusta korotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantuloajasta. Korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoitusta lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Kuukausittain maksettavassa vuokrassa esimerkiksi 8. lokakuuta tehty ilmoitus mahdollistaa korotuksen aikaisintaan 1. joulukuuta, jos sopimuksen korotusehtokin sallii sen. Korotusta ei saa periä jo erääntyneisiin vuokriin takautuvasti.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin jäävät lähtökohtaisesti vanhat säännöt. Täsmällinen automaattinen korotusehto voi niissä vaikuttaa myös ilmoitusvelvollisuuteen. Tarkista oman sopimuksesi tilanne KKV:n vuokrankorotusohjeesta. Valtion tukemien, vuokranmääritysrajoitusten alaisten asuntojen korotuksia koskee erillinen 32 §:n menettely; edellä oleva esimerkki ei koske niitä.
Asunnon viat ja tavallinen kuluminen: 20 ja 23–25 §
Asunnon pitää vastata sovittua ja lain edellyttämää kuntoa. Vuokralainen puolestaan hoitaa asuntoa huolellisesti ja ilmoittaa vioista viipymättä. Kuvaa vika, kerro milloin havaitsit sen ja pyydä korjausaikataulu kirjallisesti. Esimerkiksi vuotoa ei pidä jättää odottamaan seuraavaa kuntotarkastusta.
Vuokralaisella voi olla oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen ajalta, jolloin asunto ei ole ollut vaaditussa kunnossa. Jos asuntoa ei voi käyttää lainkaan, kyseeseen voi tulla vapautus vuokrasta. Tätä oikeutta ei ole, jos puute johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta tai korjaus tehdään hänen vastuullaan olevan vahingon vuoksi. Vuokrasuhteen aikana ilmenneen puutteen hyvitys alkaa aikaisintaan siitä, kun vuokranantaja sai tiedon puutteesta.
Alennukselle ei ole yhtä yleistä prosenttia. Haitan laajuus ja kesto ratkaisevat. Älä vähennä vuokrasta itse arvaamaasi summaa, vaan esitä vaatimus ja pyri sopimaan määrästä. KKV:n ohje asunnon puutteellisesta kunnosta selittää menettelyä. Korjaushankkeeseen valmistautumisessa auttaa myös vuokra-asunnon remonttiopas.
Vuokranantajan käynti asunnossa: 22 §
Omistaminen ei anna vuokranantajalle vapaata oikeutta käydä vuokralaisen kodissa. Laissa sallittuja syitä ovat esimerkiksi kunnon valvonta, tarpeelliset korjaustyöt ja asunnon esittely myyntiä tai uudelleenvuokrausta varten.
Uudistetun 22 §:n mukaan käynti järjestetään osapuolille sopivana aikana, ellei kiireellisyys tai asian laatu estä sitä. Jos aikaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä, hänelle on ensin annettava riittävä vastausaika. Käynti voidaan toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua vastausajan päättymisestä, kun ajankohdasta on ilmoitettu etukäteen. Tämä ei tarkoita oikeutta ohittaa yhteydenottoa.
Jos käynti tapahtuu muulloin kuin sovittuna aikana, asuntoon on jätettävä ilmoitus käynnin syystä, ilmoituksen jättäjästä ja lisätietoja antavan tahon yhteystiedoista. Säännös suojaa myös vuokranantajaa: jälkikäteen voidaan todeta, miksi asunnossa käytiin.
Irtisanomisaika ja muuttopäivä: 52 ja 68 §
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen tavallinen irtisanomisaika on vuokralaiselle yksi kuukausi. Vuokranantajan aika riippuu sopimuksen tekopäivästä ja vuokrasuhteen kestosta:
- Ennen 1.10.2026 tehdyssä sopimuksessa aika on lähtökohtaisesti kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, muuten kolme kuukautta.
- 1.10.2026 alkaen tehdyssä sopimuksessa aika on neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, muuten kolme kuukautta.
Kesto arvioidaan välittömästi ennen irtisanomista. Vuokranantajan lakisääteistä irtisanomisaikaa ei saa sopimuksella lyhentää eikä vuokralaisen aikaa pidentää. Vanhan sopimuksen osapuolet voivat lain voimaantulon jälkeen sopia uuden sääntelyn soveltamisesta siirtymäsäännöksen mukaisesti.
Ellei muuta ole sovittu, irtisanomisaika alkaa irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä. Esimerkiksi lokakuussa asianmukaisesti tiedoksi annettu vuokralaisen irtisanominen päättää tavallisen toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen marraskuun lopussa. Määräaikaista sopimusta ei yleensä voi päättää tällä tavallisella kuukauden ilmoituksella.
Uuden sopimuksen muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä. Ennen 1.10.2026 tehdyssä sopimuksessa oletus on päättymisen jälkeinen arkipäivä, jolloin puolet asunnosta luovutetaan vuokranantajan käyttöön; seuraavana päivänä asunto luovutetaan kokonaan. Muuttopäivästä voidaan sopia toisin. Tarkista siis sopimus ennen muuttoauton varaamista. Erot on kuvattu myös KKV:n irtisanomisohjeessa.
Ilmoituksen lähettäminen: 13 ja 13 a §
Tavallisen viestin lähettäminen ja lain vaatima tiedoksianto eivät aina ole sama asia. Irtisanominen, purkamisilmoitus ja purkamista edeltävä varoitus kuuluvat erityisiin tiedoksiantosääntöihin.
Todisteellinen tiedoksianto voidaan osoittaa esimerkiksi vastaanottajan kuittauksella. Uudessa sähköisessä vaihtoehdossa varsinainen ilmoitus lähetetään sovittuun sähköiseen kanavaan ja heräteviesti toiseen kanavaan. Molemmista kanavista on pitänyt sopia yksilöllisesti ja kirjallisesti. Pelkkä sähköpostin ja tekstiviestin lähettäminen satunnaisiin yhteystietoihin ei täytä näitä edellytyksiä.
Säilytä ilmoituksen sisältö sekä todiste sen vastaanottamisesta tai käytetystä lainmukaisesta tiedoksiannosta. Menettely ja tiedoksisaannin ajankohta on tarkistettava KKV:n ilmoitusohjeesta ja lain 13–13 d §:stä. Kirjallinen muoto yksin ei vielä osoita viestin menneen perille.
Purkaminen ja riidan selvittäminen
Irtisanominen päättää sopimuksen irtisanomisajan jälkeen. Purkaminen voi päättää sen heti, mutta siihen tarvitaan laissa säädetty peruste ja oikea menettely. Esimerkiksi häiritsevän elämän vuoksi tarvitaan yleensä ensin kirjallinen varoitus. Vuokranmaksun laiminlyönnissä varoitusta ei vastaavasti aina tarvita. Perusteiden arvioinnissa ei ole yhtä kaikkiin tilanteisiin sopivaa rästikuukausien rajaa.
Vuokranantaja ei saa hoitaa häätöä itse vaihtamalla lukkoja. KKV:n purkamisohje kertoo myös tuomioistuimen roolista, jos vuokralainen ei muuta pois.
Aloita erimielisyyden selvittely kirjallisella vaatimuksella. Kerro mitä vaadit, millä perusteella ja mihin asiakirjoihin vetoat. Liitä tarvittavat kuvat, laskelmat ja viestit. Kuluttajaneuvonnan apu yksityisen vuokranantajan kanssa rajoittuu yleiseen neuvontaan. Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä monia yksityishenkilöidenkin välisiä vuokrariitoja, mutta esimerkiksi irtisanomisen julistaminen tehottomaksi kuuluu tuomioistuimelle.
Lähteet
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, Finlex.
- Muutoslaki 531/2026, Finlex.
- Valtioneuvoston päätös lain vahvistamisesta ja voimaantulosta sekä suomenkielinen säädösliite, PDF.
- Edellä linkitetyt Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeet vakuudesta, vuokrasta, asunnon kunnosta, irtisanomisesta, ilmoituksista ja purkamisesta.
Lähteet tarkistettu 8.10.2026. OikeusGuru on tekoälypohjainen palvelu, ei lakimies. Jos haluat jäsentää vuokra-asumisen kysymystäsi puhelimitse, numero on 0600 411 104. Hinta on 0,98 €/min + pvm/mpm.
