Taloyhtiön yhtiöjärjestys kertoo, mitä tiloja osakkeilla saa hallita, millä perusteella vastikkeet jaetaan ja miten yhtiössä toimitaan. Se kannattaa lukea ennen asuntokauppaa ja silloin, kun oma maksuosuus tai korjausvastuu on epäselvä. Naapuritalon käytäntö ei välttämättä päde omassa yhtiössä.
Aloita hankkimalla ajantasainen, rekisteröity yhtiöjärjestys. Kokouksessa hyväksytty muutosehdotus ei vielä tarkoita, että uutta määräystä saa soveltaa. Tässä oppaassa käydään läpi asiakirjan lukeminen ja muuttaminen. Taloyhtiön toiminnan yleiset lähtökohdat löytyvät asunto-osakeyhtiölain oppaasta.
Mistä yhtiöjärjestyksen saa?
Pyydä yhtiöjärjestys isännöitsijältä tai hallitukselta. Asuntokaupassa voit pyytää sen myyjältä tai välittäjältä ennen tarjousta. Tarkista, että saat koko asiakirjan ja mahdolliset siihen kuuluvat liitteet, et vain huoneistoasi koskevaa otetta.
Yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. Sen voi ostaa myös PRH:n Virre-tietopalvelusta. Maksuton kaupparekisteriote ja varsinainen yhtiöjärjestys ovat eri asiakirjoja. Jos sinulle annetaan lisäksi muutospöytäkirja, selvitä, onko muutos jo rekisteröity.
Mitä yhtiöjärjestyksessä pitää olla?
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 § määrää pakollisen sisällön. Siihen kuuluvat muun muassa:
- yhtiön nimi ja kotipaikka
- rakennusten ja kiinteistöjen sijainti sekä hallintaperuste, kuten omistus tai vuokraus
- osakehuoneistojen sijainti, tunnus, pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneluku
- tieto siitä, mitkä osakkeet oikeuttavat minkin huoneiston hallintaan
- yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat
- vastikkeen määräämisen perusteet sekä se, kuka päättää sen suuruudesta ja maksutavasta.
Huoneistoselitelmä tarkoittaa yleensä taulukkoa, josta huoneistot ja niitä vastaavat osakeryhmät löytyvät. Tarkista oman huoneiston lisäksi varasto, autopaikka ja muut kauppaan väitetysti kuuluvat tilat. Pelkkä pitkäaikainen käyttö ei kerro, mihin oikeus perustuu. Autopaikka voi esimerkiksi kuulua eri osakkeisiin tai olla yhtiöltä vuokrattu.
PRH:n yhtiöjärjestysesimerkki auttaa tunnistamaan asiakirjan rakenteen. Se ei kuitenkaan korvaa oman yhtiön rekisteröityjä määräyksiä.
Vastikeperuste kertoo, miten oma osuus lasketaan
Vastikeperuste ja vastikkeen euromäärä ovat eri asioita. Yhtiöjärjestys voi määrätä esimerkiksi, että hoitovastike lasketaan huoneiston pinta-alan mukaan. Vastikkeen yksikköhinta päätetään sen jälkeen yhtiöjärjestyksen ja lain mukaisesti. Yksikköhinnan korotus ei siis sellaisenaan muuta yhtiöjärjestystä.
Lain 3 luvun 3–4 §:n mukaan eri menoille voidaan määrätä erilaisia vastikeperusteita. Älä oleta, että hoitovastike, pääomavastike ja kaikki muut maksut jakautuvat samalla tavalla. Tarkista myös mahdollinen liiketilan vastikekerroin ja lainan poismaksua koskeva määräys.
Esimerkki: jos hoitovastike määräytyy pinta-alan perusteella, suuremman huoneiston maksu voi olla suurempi, vaikka molemmissa asunnoissa asuu yksi henkilö. Henkilömäärä vaikuttaa maksuun vain silloin, kun se on kyseisen maksun peruste. Veden laskutuksessa on lisäksi huomioitava lain 3 luvun 4 a §:n erityissäännökset ja niiden soveltamisedellytykset.
Jos lasku ei vastaa käsitystäsi, pyydä isännöitsijältä laskelma: mitä määräystä käytettiin, mikä oli laskennan peruste ja millä päätöksellä yksikköhinta vahvistettiin? Näin erimielisyys voidaan rajata tiettyyn kohtaan.
Voiko yhtiöjärjestys muuttaa korjausvastuuta?
Voi. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii kunnossapitovastuusta määräämisen yhtiöjärjestyksessä toisin kuin lain lähtökohtaisessa vastuunjaossa. Siksi yleinen vastuunjakotaulukko ei yksin ratkaise oman talon korjausvastuuta.
Lue määräyksen sanamuoto kokonaan. Mihin rakennuksen osaan se liittyy? Koskeeko se kaikkia huoneistoja vai tiettyä tilaa? Jos tekstin merkitys jää epäselväksi, pyydä kirjallinen tulkinta ja tarvittaessa asunto-osakeyhtiöasioita hoitavan juristin arvio ennen kalliin työn tilaamista.
Kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu on myös erotettava toisistaan. Se, kenen kuuluu korjata rakennusosa, ei yksin ratkaise sitä, kuka lopulta vastaa toisen aiheuttamasta vahingosta. Laajemman remontin valmistelua käsittelee taloyhtiön korjaushankkeen opas.
Yhtiöjärjestys ei ole sama kuin järjestyssäännöt
Järjestyssäännöt koskevat asumisen arkea ja yhteisten tilojen käyttöä. Yhtiöjärjestys taas määrittää yhtiön ja osakkaiden oikeuksia sekä velvollisuuksia. Järjestyssääntöihin kirjoitettu kohta ei korvaa yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen asianmukaista muuttamista.
Yhtiöjärjestyskään ei syrjäytä kaikkea lakia. Lain 1 luvun 12 § kieltää pakottavan lain vastaiset määräykset. Vanhan asiakirjan kohtaa on siksi luettava yhdessä nykyisen lain ja tarvittaessa siirtymäsäännösten kanssa.
Lunastuslauseke kannattaa lukea ennen kauppaa
Yhtiöjärjestyksessä voi olla lunastuslauseke. Se voi antaa osakkaalle, yhtiölle tai muulle siinä nimetylle taholle oikeuden lunastaa toiselle siirtyvät osakkeet. Pelkkä maininta lunastuslausekkeesta ei kuitenkaan kerro, kuuluuko juuri suunniteltu luovutus sen piiriin.
Tarkista lausekkeen koko sisältö yhdessä lain 2 luvun 5 §:n kanssa. Selvitä ennen kauppaa, ketkä voivat lunastaa, mitä luovutuksia ehto koskee ja miten määräajat määräytyvät. Lunastussäännöksiä muutettiin 1.10.2026; ennen voimaantuloa siirtyneisiin osakkeisiin sovelletaan tältä osin aikaisempia säännöksiä. Vanhan kaupan määräaikoja ei siis pidä laskea suoraan uuden tekstin perusteella.
Miten yhtiöjärjestystä muutetaan?
Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Pääsääntö on vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Molempien rajojen on täytyttävä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla tiukempi vaatimus, ja laissa on poikkeuksia. Säännöt ovat 6 luvun 27 ja 34 §:ssä.
Pelkkä määräenemmistö ei aina riitä. 6 luvun 35 § edellyttää eräissä muutoksissa lisäksi sen osakkaan suostumusta, jonka oikeuteen muutos kohdistuu. Tällaisia ovat lähtökohtaisesti esimerkiksi huoneiston hallintaoikeuden tai käyttötarkoituksen muuttaminen sekä maksuvelvollisuuden lisääminen vastikeperustetta muuttamalla.
Poikkeukset on tarkistettava muutoksen sisällön perusteella. Esimerkiksi siirtyminen luotettavasti mitattuun veden todelliseen kulutukseen perustuvaan vastikkeeseen voidaan päättää 6 luvun 34 §:n mukaisella enemmistöllä. Hyödykkeen todelliseen kulutukseen siirtymisestä on myös erillinen suostumusta koskeva poikkeus 35 §:ssä.
Lokakuun 2026 alussa tuli voimaan uusi poikkeus huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen liittyvään vastikeperusteen muuttamiseen. Kun peruste muutetaan vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen perustetta, 35 §:n 3 momentti mahdollistaa muutoksen ilman osakkeenomistajien suostumuksia siinä säädetyllä vähintään neljän viidesosan kannatuksella. Kannatus lasketaan yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan huoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Tämä ei ole yleinen lupa vaihtaa vastikeperusteita neljän viidesosan enemmistöllä, eikä poikkeus yksin ratkaise itse käyttötarkoituksen muutoksen edellytyksiä.
Päätöksen jälkeen tarvitaan rekisteröinti
Muutospäätös on ilmoitettava viivytyksettä kaupparekisteriin. Tavallista yhtiökokouksen päättämää muutosta ei saa panna täytäntöön ennen rekisteröintiä. PRH:n muutosohjeessa neuvotaan ilmoittaminen YTJ-palvelussa ja tarvittavan pöytäkirjan liittäminen ilmoitukseen.
Hallituksen kannattaa valmistella asia näin:
- Kirjoita nykyinen määräys ja ehdotettu uusi teksti rinnakkain. Selvitä vaikutukset eri osakkaisiin.
- Tarkista kokouskutsu, päätösvaatimus ja tarvittavat suostumukset ennen kokousta. Huoneisto- tai osakeryhmätietojen muutoksissa myös muiden oikeudenhaltijoiden asema voi vaatia selvittämistä.
- Kirjaa hyväksytty sanamuoto pöytäkirjaan ja tee rekisteri-ilmoitus PRH:n ajantasaisen ohjeen mukaan.
- Varmista rekisteröinti ennen soveltamista ja toimita uusi asiakirja niille, jotka hoitavat yhtiön hallintoa ja laskutusta.
Jos muutos koskee osakeryhmiä, myös huoneistotietojärjestelmän tiedot ja oikeuksien kohdistaminen voivat vaatia toimenpiteitä. Menettely kuvataan Maanmittauslaitoksen ohjeessa yhtiöjärjestyksen muutoksiin. Hallituksen muusta toimivallasta kerrotaan taloyhtiön hallituksen oppaassa.
Entä jos määräys tai muutospäätös on riitainen?
Kerää rekisteröity yhtiöjärjestys, kokouskutsu, muutosehdotus ja pöytäkirja. Kirjoita lyhyesti, mitä kohtaa vastustat ja miten se vaikuttaa oikeuksiisi tai maksuihisi. Pyydä hallitukselta vastaus kirjallisesti.
Jos harkitset päätöksen riitauttamista, hanki oikeudellinen arvio nopeasti. Lain 23 luvun 1 §:n mukainen moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Pelkkä viesti hallitukselle ei korvaa kannetta. Luvun 2 §:ssä tarkoitetut mitättömät päätökset ovat erillinen asia, johon sama määräaika ei sovellu. Älä oleta oman tilanteesi kuuluvan poikkeukseen ilman arviota.
OikeusGuru on tekoälypohjainen tietopalvelu, ei lakimies. Riitaisessa muutoksessa tai epäselvässä vastuumääräyksessä juristi tarvitsee nähtäväkseen oman taloyhtiösi asiakirjat.
Lähteet
Lähteet tarkistettu 5.10.2026. Oppaassa on huomioitu 1.10.2026 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos.
