Vuokrasopimuksen irtisanominen – Vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet

Vuokrasopimuksen irtisanominen kuulostaa yksinkertaiselta: ilmoitus, avaimet takaisin ja muutto. Käytännössä juuri tässä vaiheessa syntyy yllättävän paljon riitoja. Oliko irtisanomisaika oikein laskettu? Lähtikö ilmoitus oikealle henkilölle? Saako vuokranantaja päättää sopimuksen millä perusteella tahansa? Entä määräaikainen sopimus, jonka piti jatkua vielä puoli vuotta?

Tässä oppaassa käydään läpi, miten asuinhuoneiston vuokrasopimus irtisanotaan oikein vuokralaisen ja vuokranantajan näkökulmasta, mitä irtisanomisilmoituksessa pitää lukea ja miten vältät kalliit virheet muuton viime metreillä.

Tämä artikkeli tarjoaa yleistä oikeudellista tietoa eikä korvaa lakimiehen neuvontaa.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus

Tavallisin vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva. Se jatkuu, kunnes vuokralainen tai vuokranantaja päättää sen lain mukaisesti. Vuokralaiselle irtisanominen on yleensä melko suoraviivaista: sopimuksen voi irtisanoa ilman erityistä perustetta, kunhan irtisanomisaika noudatetaan.

Vuokranantajan asema on tiukempi. Vuokranantaja tarvitsee hyväksyttävän irtisanomisperusteen, eikä irtisanominen saa olla kohtuuton. Peruste voi liittyä esimerkiksi siihen, että asunto tarvitaan vuokranantajan omaan tai perheenjäsenen käyttöön, asunto myydään tai vuokralainen on toiminut toistuvasti sopimuksen vastaisesti. Pelkkä halu päästä eroon hankalaksi koetusta vuokralaisesta ei ole automaattinen vapaalippu.

Vuokralaisen irtisanomisaika

Vuokralaisen irtisanomisaika on yleensä yksi kuukausi. Aika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on toimitettu vuokranantajalle. Jos ilmoitus annetaan esimerkiksi 10. toukokuuta, sopimus päättyy yleensä 30. kesäkuuta. Jos ilmoitus ehtii vasta 1. kesäkuuta, päättyminen siirtyy 31. heinäkuuta.

Tämä kalenterikuukausisääntö on yleinen kompastuskivi. Vuokralainen saattaa ajatella, että kuukauden irtisanomisaika tarkoittaa tasan 30 päivää ilmoituksesta. Ei tarkoita. Tämän vuoksi ilmoitus kannattaa lähettää hyvissä ajoin ja säilyttää todiste lähettämisestä.

Jos sopimuksessa on sovittu vuokralaiselle pidemmästä irtisanomisajasta kuin laissa sallitaan, ehto voi olla mitätön. Vuokralaisen asemaa heikentäviä ehtoja ei voi kirjoittaa sopimukseen vapaasti vain siksi, että paperissa on molempien allekirjoitukset. Sopimus ei ole taikasauva, vaikka vuokranantajat joskus niin toivovat.

Vuokranantajan irtisanomisaika

Vuokranantajan irtisanomisaika riippuu vuokrasuhteen kestosta. Jos vuokrasuhde on kestänyt enintään vuoden, irtisanomisaika on yleensä kolme kuukautta. Jos vuokrasuhde on jatkunut yli vuoden, irtisanomisaika on yleensä kuusi kuukautta.

Irtisanomisaika on vuokranantajalle pitkä tarkoituksella. Asunto on vuokralaisen koti, eikä kodin menettämistä pidetä juridisesti samana asiana kuin kuntosalikortin päättämistä. Vuokralaiselle pitää jäädä realistinen aika etsiä uusi asunto ja järjestää muutto.

Vuokranantajan pitää ilmoittaa irtisanomisen peruste. Jos perustetta ei kerrota tai se on epäselvä, irtisanominen voi olla riitautettavissa. Vuokralainen voi viedä asian tuomioistuimeen, jos hän katsoo irtisanomisen perusteettomaksi tai kohtuuttomaksi.

Irtisanomisilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti

Vuokrasopimuksen irtisanominen pitää pystyä todistamaan. Siksi suullinen ilmoitus on huono idea, vaikka osapuolet olisivat hyvissä väleissä. Kirjallinen ilmoitus voi olla paperinen kirje, sähköposti tai muu viesti, jos siitä voidaan osoittaa sisältö, lähettäjä, vastaanottaja ja ajankohta.

Hyvässä irtisanomisilmoituksessa kerrotaan:

• Vuokralaisen ja vuokranantajan nimet
• Vuokrattavan asunnon osoite
• Mikä sopimus irtisanotaan
• Irtisanomispäivä
• Sopimuksen arvioitu päättymispäivä
• Vuokranantajan irtisanoessa myös irtisanomisperuste
• Päiväys ja allekirjoitus tai muu tunnistettava lähettäjätieto

Jos haluat minimoida riidan, käytä selkeää irtisanomisilmoitus vuokra-asunnosta -mallia ja lähetä ilmoitus tavalla, josta jää jälki.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättäminen

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo lähtökohtaisesti sovittuun päättymispäivään asti. Sitä ei voi tavallisesti irtisanoa kesken kauden vain siksi, että elämä muuttui. Tämä koskee sekä vuokralaista että vuokranantajaa.

Poikkeuksia voi olla, jos osapuolet sopivat päättämisestä yhdessä tai tuomioistuin antaa luvan sopimuksen päättämiseen erityisestä syystä. Tällainen syy voi liittyä esimerkiksi sairauteen, työn tai opiskelupaikan muuttoon toiselle paikkakunnalle tai muuhun olosuhteeseen, jonka vuoksi sopimuksessa pysyminen olisi kohtuutonta. Kynnys ei silti ole matala.

Jos haluat päästä määräaikaisesta sopimuksesta eroon, älä vain jätä avaimia postiluukkuun ja toivo parasta. Neuvottele ensin vuokranantajan kanssa, sovi kirjallisesti uudesta päättymispäivästä ja varmista, kuka vastaa mahdollisista kustannuksista.

Vuokravakuus ja lopputarkastus

Irtisanominen ei päätä kaikkia velvollisuuksia heti. Vuokra pitää maksaa sopimuksen päättymiseen asti, ellei muuta sovita. Asunto pitää luovuttaa sovittuna päivänä, avaimet palauttaa ja normaalista poikkeavat vahingot korjata tai korvata.

Vuokravakuus palautetaan, kun vuokrasuhde on päättynyt ja vuokranantaja on voinut tarkistaa asunnon kunnon. Vakuutta ei saa pidättää varmuuden vuoksi tai epämääräisen harmituksen perusteella. Jos vuokranantaja pidättää vakuudesta summia, hänen pitää pystyä yksilöimään peruste: maksamaton vuokra, siivouskulut, rikkoutunut varuste tai muu todellinen saatava.

Vuokralaisen kannattaa kuvata asunto muuttopäivänä. Vuokranantajan kannattaa tehdä lopputarkastus mahdollisimman pian ja kirjata havainnot. Molempien elämä helpottuu, kun riita ei perustu lauseeseen: kyllä se naarmu oli siinä jo ennen sinua.

Milloin kyse ei ole irtisanomisesta vaan purkamisesta?

Irtisanominen ja purkaminen ovat eri asioita. Irtisanomisessa sopimus päättyy irtisanomisajan jälkeen. Purkamisessa sopimus voidaan päättää olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi nopeammin.

Vuokranantaja voi joissakin tilanteissa purkaa sopimuksen esimerkiksi vakavien vuokrarästien, häiritsevän elämän, asunnon vahingoittamisen tai luvattoman jälleenvuokrauksen vuoksi. Vuokralainen voi puolestaan purkaa sopimuksen, jos asunto on käyttökelvoton tai vuokranantaja laiminlyö olennaisia velvollisuuksiaan.

Purkamisessa virheiden hinta on korkea. Jos purku tehdään väärin, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu. Jos tilanne on epäselvä, kannattaa kysyä neuvoa ennen kuin lähettää uhkaavan viestin Caps Lock pohjassa.

Tyypilliset virheet irtisanomisessa

Yleinen virhe on lähettää ilmoitus väärälle taholle. Jos asuntoa hallinnoi välittäjä tai isännöitsijä, tarkista silti, kuka on sopimuksen vuokranantaja ja kenelle ilmoitus pitää toimittaa. Välittäjälle lähetetty viesti voi riittää vain, jos hänellä on valtuus vastaanottaa ilmoitus. Oletukset ovat tässä kallis harrastus.

Toinen virhe on unohtaa yhteisvuokralaiset. Jos sopimuksessa on kaksi vuokralaista, molempien asema pitää huomioida. Yhden vuokralaisen muutto ei välttämättä päätä koko sopimusta, ellei asiasta sovita tai sopimus anna siihen perustetta. Jos toinen jää asuntoon, vuokranantajan kanssa pitää kirjata, kuka jatkaa vuokralaisena ja millä ehdoilla.

Kolmas virhe liittyy avainten palautukseen. Vuokrasuhde ei muutu päättyneeksi vain siksi, että vuokralainen on muuttanut tavaransa pois. Jos avaimet jäävät palauttamatta, vuokranantaja voi katsoa hallinnan jatkuvan tai vaatia lukkojen uudelleensarjoituksen kuluja. Palautuksesta kannattaa pyytää kuittaus.

Jos irtisanomisesta syntyy riita

Riitatilanteessa kerää ensin asiakirjat: vuokrasopimus, irtisanomisilmoitus, lähetys- tai vastaanottotodiste, viestit, maksukuitit, kuvat asunnon kunnosta ja mahdollinen lopputarkastuslomake. Ilman dokumentteja asia muuttuu nopeasti muistojen kilpailuksi. Ihmisen muisti on muutenkin huono todiste, etenkin silloin kun rahaa on pelissä.

Vuokralainen voi riitauttaa vuokranantajan irtisanomisen, jos peruste on epäselvä, kohtuuton tai lainvastainen. Vuokranantaja voi puolestaan vaatia maksamattomia vuokria, korvauksia tai häätöä, jos vuokralainen ei muuta sopimuksen päättyessä. Moni riita ratkeaa vielä neuvottelemalla, mutta määräaikoja ei pidä nukkua ohi.

Yhteenveto

Vuokrasopimuksen irtisanominen onnistuu turvallisimmin kirjallisesti, ajoissa ja lain irtisanomisaikoja noudattaen. Vuokralaisen irtisanomisaika on yleensä yksi kuukausi, vuokranantajan kolme tai kuusi kuukautta. Määräaikainen sopimus päättyy pääsääntöisesti vasta määräajan lopussa, ellei muuta sovita tai erityinen peruste täyty.

Jos olet epävarma irtisanomisajasta, määräaikaisen sopimuksen päättämisestä, vakuuden palautuksesta tai siitä, voiko vuokranantaja irtisanoa sopimuksen tietyllä perusteella, voit soittaa OikeusGuruun: 0600 411 104, 0,98 €/min + pvm/mpm.