Asunnon vuokrasopimus – Malli ja tärkeimmät kohdat

Asunnon vuokrasopimus on tavallinen paperi siihen asti, kunnes jokin menee pieleen. Sitten jokainen rivi alkaa kiinnostaa. Siksi sopimus kannattaa lukea rauhassa jo ennen allekirjoitusta eikä vasta siinä vaiheessa, kun vuokra nousee, lemmikistä tulee riita tai muuttopäivä venyy.

Tämä artikkeli antaa yleistä tietoa eikä korvaa yksittäistilanteen lakineuvontaa.

Mitä asunnon vuokrasopimus tarkoittaa?

Asunnon vuokrasopimus on sopimus, jossa vuokranantaja luovuttaa asunnon vuokralaisen käyttöön vuokraa vastaan. Suomessa vuokraukseen sovelletaan yleensä lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Sopimus voi olla kirjallinen tai suullinen, mutta käytännössä kirjallinen sopimus on ainoa järkevä vaihtoehto.

Suullinen sopimus on laillinen, mutta riitatilanteessa hankala. Jos osapuolet muistavat ehdot eri tavalla, siitä tulee turhaa vääntöä. Kirjallinen sopimus ei estä kaikkea riitaa, mutta se vähentää arvailua.

Jos aihe on sinulle uusi, kannattaa lukea myös asuinhuoneiston vuokrasopimus, jossa käydään läpi vuokrasuhteen perusrakenne.

Mitä vuokrasopimuksessa pitää ainakin olla?

Hyvässä sopimuksessa ei kikkailla. Perusasiat on kirjoitettu suoraan auki:

• vuokranantajan ja vuokralaisen nimet sekä yhteystiedot
• vuokrattavan asunnon osoite ja mahdollinen huoneiston numero
• vuokran määrä
• vuokran maksupäivä ja tilinumero
• vuokravakuus ja sen ehdot
• sopimuksen alkamispäivä
• tieto siitä, onko sopimus toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen
• mahdolliset erityisehdot, kuten lemmikit, autopaikka, sauna, varasto tai tupakointi

Jos jokin asia on oikeasti tärkeä, se kannattaa kirjoittaa sopimukseen. Pelkkä suullinen sivulause, kuten "kyllä koira käy" tai "maalataan keväällä", unohtuu hämmästyttävän nopeasti.

Toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen sopimus?

Tämä kohta ratkaisee paljon.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus

Tällainen sopimus jatkuu, kunnes jompikumpi osapuoli irtisanoo sen lain ja sopimuksen mukaisesti. Tämä on yleisin malli. Se sopii tilanteisiin, joissa kumpikaan ei halua sitoutua tarkkaan päättymispäivään.

Vuokralaisen näkökulmasta tämä on usein joustavin vaihtoehto. Jos elämäntilanne muuttuu, muutto onnistuu irtisanomisajalla ilman että tarvitsee etsiä poikkeusperustetta.

Määräaikainen sopimus

Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia sovitun ajan. Sitä ei voi noin vain katkaista kesken kauden, vaikka toinen osapuoli kyllästyisi järjestelyyn.

Tämä kohta aiheuttaa paljon väärinkäsityksiä. Jos sopimus on tehty vuodeksi, lähtökohta on, että se kestää sen vuoden. Aiheesta tarkemmin: määräaikainen vuokrasopimus ja määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen.

Vuokra, vakuus ja muut maksut

Vuokrasopimuksessa pitää näkyä selvästi, mitä vuokralainen oikeasti maksaa.

Vuokra

Vuokran määrä kirjoitetaan euroina. Lisäksi sopimuksessa on hyvä kertoa:

• sisältyykö vesi vuokraan vai veloitetaanko se erikseen
• sisältyvätkö sähkö, internet tai autopaikka
• miten vuokraa voidaan korottaa
• milloin vuokra erääntyy

Jos vuokrankorotuksesta on sovittu epäselvästi, siitä tulee helposti riita. Vuokraa ei voi korottaa vain siksi, että nyt siltä tuntuu. Korotus edellyttää laillista ja sopimukseen perustuvaa menettelyä. Tästä lisää artikkelissa vuokrankorotus.

Vuokravakuus

Vuokravakuus on tavallisesti 1–2 kuukauden vuokraa vastaava summa. Laki sallii enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden, jos sopimus koskee asunnon käyttöä asumiseen.

Sopimukseen kannattaa kirjoittaa ainakin:

• vakuuden määrä
• milloin vakuus maksetaan
• missä muodossa se annetaan
• millä perusteella vakuutta voidaan pidättää
• milloin vakuus palautetaan vuokrasuhteen päättyessä

Vakuutta ei saa pitää huvikseen. Jos asunnossa ei ole vahinkoja eikä vuokria ole rästissä, vakuus kuuluu palauttaa.

Kunnosta, kalusteista ja inventaariosta kannattaa sopia erikseen

Moni riita ei koske vuokraa vaan sitä, millaisessa kunnossa asunto oli muuttohetkellä ja millaiseksi se jäi muutettaessa pois.

Siksi käytännöllinen paketti on tämä:

1. tee kirjallinen vuokrasopimus
2. liitä mukaan kuntotarkastuslista
3. ota kuvat ennen sisäänmuuttoa
4. kirjaa mahdolliset valmiit viat heti

Jos asunto vuokrataan kalustettuna, sopimukseen kannattaa lisätä lista kalusteista ja kodinkoneista. Muuten jälkeenpäin ihmetellään, oliko mikro oikeasti mukana vai ei.

Erityisehdot – juuri näihin kompastutaan

Erityisehdot ovat sallittuja, mutta niiden pitää olla selkeitä ja lain mukaisia. Tavallisia ehtoja ovat esimerkiksi:

• saako asunnossa pitää lemmikkejä
• saako tupakoida parvekkeella tai sisällä
• kuuluuko autopaikka vuokraan
• voiko asuntoa alivuokrata
• miten saunavuorot tai varastotilat jakautuvat

Kaikki sopimukseen kirjoitettu ei silti automaattisesti ole pätevää. Jos ehto on lainvastainen tai kohtuuton, sitä ei välttämättä voida soveltaa.

Esimerkiksi ehto, jonka mukaan vuokralainen vastaa kaikista asunnon korjauksista riippumatta syystä, voi mennä liian pitkälle. Tavallinen kuluminen kuuluu lähtökohtaisesti vuokranantajan riskiin, ei vuokralaisen lompakkoon.

Milloin sopimus kannattaa allekirjoittaa?

Vasta sitten, kun olet oikeasti lukenut sen. Kuulostaa itsestään selvältä, mutta ei näytä estävän ketään allekirjoittamasta pdf:ää puhelimella junassa.

Käy läpi ainakin nämä:

• täsmääkö vuokra siihen, mitä ilmoituksessa luvattiin
• onko vakuus sama kuin mitä etukäteen sovittiin
• onko sopimuksen kesto oikein
• onko irtisanomisesta tai korotuksista kirjoitettu ymmärrettävästi
• onko kaikki suullisesti sovitut lisäasiat myös paperilla

Jos jokin kohta on epäselvä, pyydä tarkennus ennen allekirjoitusta. Epäselvä kohta ei muutu paremmaksi siksi, että nimi on jo paperissa.

Voiko vuokrasopimuksen purkaa tai irtisanoa kesken kaiken?

Kyllä, mutta tapa riippuu sopimustyypistä ja tilanteesta.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päätetään tavallisesti irtisanomalla. Määräaikainen sopimus taas sitoo sovitun ajan, ellei purkuun ole painavaa perustetta tai osapuolet sovi toisin.

Jos vuokranmaksu jää toistuvasti hoitamatta tai asuminen rikkoo olennaisesti sopimusta, tilanne voi johtaa jopa häätöön tai käytännössä häätöön asunnosta. Tämä ei tapahdu yhdestä tiskivuoresta tai yhdestä myöhästyneestä päivästä, mutta vakavat tai toistuvat rikkomukset muuttavat tilanteen nopeasti.

Tyypilliset sudenkuopat

Asunnon vuokrasopimuksissa toistuvat samat virheet:

• sopimus allekirjoitetaan lukematta loppuun
• määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen ero ymmärretään väärin
• vuokrankorotusehto jätetään liian ympäripyöreäksi
• asunnon kuntoa ei dokumentoida
• erityisehdoista sovitaan suullisesti eikä kirjallisesti
• vakuuden palautuksesta ei sovita tarpeeksi tarkasti

Yleensä ongelma ei ole se, että sopimus olisi pitkä. Ongelma on se, että tärkeät kohdat jätetään liian epämääräisiksi.

Käytännöllinen tarkistuslista ennen allekirjoitusta

1. Varmista sopimuksen kesto.
2. Tarkista vuokran määrä, eräpäivä ja korotusehto.
3. Tarkista vuokravakuuden määrä ja palautusehdot.
4. Kirjaa mukaan lemmikit, kalusteet, autopaikka ja muut poikkeukset.
5. Tee kuntotarkastus ja ota kuvat.
6. Säilytä allekirjoitettu sopimus helposti löydettävässä paikassa.

Usein kysytyt kysymykset

Onko vuokrasopimus pakko tehdä kirjallisesti?

Ei ole pakko, mutta käytännössä pitäisi aina tehdä. Suullinen sopimus on mahdollinen, mutta huono idea.

Voiko vuokranantaja kieltää lemmikit?

Kyllä voi, jos asiasta sovitaan selvästi sopimuksessa ennen vuokrasuhteen alkamista.

Saako vuokraa korottaa milloin tahansa?

Ei. Korotus edellyttää laillista perustetta ja yleensä sopimuksessa sovittua korotusehtoa.

Mitä jos sopimuksessa on epäselvä kohta?

Pyydä tarkennus ennen allekirjoitusta. Epäselvää sopimusehtoa tulkitaan usein sen laatijan vahingoksi, mutta siihen asti ehtii kulua aikaa ja hermoja.

Soita OikeusGurulle – 0600 411 104, 0,98 €/min + pvm/mpm

Saat apua vuokrasopimuksen ehtoihin, vuokralaisen oikeuksiin ja vuokranantajan velvollisuuksiin liittyvissä kysymyksissä.