Määräaikainen vuokrasopimus irtisanominen – Onko se mahdollista

Lyhyt vastaus on tämä: yleensä ei samalla tavalla kuin tavallista toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta. Määräaikainen vuokrasopimus on tehty kestämään sovitun ajan, ja juuri se on koko sopimuksen idea. Tämä tulee monelle yllätyksenä vasta siinä vaiheessa, kun työpaikka vaihtuu, parisuhde loppuu tai asunto osoittautuu käytännössä vääräksi.

Tämä artikkeli antaa yleistä tietoa eikä korvaa tapauskohtaista arviota.

Mikä määräaikaisessa sopimuksessa on olennaista?

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy ennalta sovittuna päivänä ilman erillistä irtisanomista. Se sitoo lähtökohtaisesti sekä vuokranantajaa että vuokralaista koko sovitun kauden.

Jos haluat ensin peruskuvan sopimustyypeistä, lue asunnon vuokrasopimus ja määräaikainen vuokrasopimus.

Voiko määräaikaisen sopimuksen irtisanoa?

Tavallisesti ei. Juuri tämä erottaa määräaikaisen sopimuksen toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasuhteesta.

Jos sopimus on tehty esimerkiksi 12 kuukaudeksi, lähtökohta on, että vuokralainen maksaa vuokraa ja vuokranantaja pitää asunnon vuokralaisen käytössä koko tuon ajan. Pelkkä elämäntilanteen muutos ei automaattisesti pura sitovuutta.

Tämä kuulostaa joskus kovalta, mutta ilman sitovuutta määräaikaisessa sopimuksessa ei olisi juuri ideaa.

Milloin sopimus voidaan silti päättää ennen aikaa?

Käytännössä vaihtoehtoja on kolme:

• osapuolet sopivat asiasta yhdessä
• sopimus puretaan laissa tarkoitetulla perusteella
• tuomioistuin myöntää oikeuden päättää sopimus erityisestä syystä

1. Sopiminen on usein helpoin tie

Jos vuokralainen tarvitsee muuttoa ennen määräajan päättymistä, ensimmäinen askel on puhua vuokranantajan kanssa suoraan. Jos vuokranantaja löytää nopeasti uuden vuokralaisen, asia voidaan ratkaista sopimalla.

Sopimuksessa voidaan esimerkiksi sopia, että:

• vuokrasuhde päättyy tiettynä päivänä
• vuokralainen maksaa vuokraa siihen asti, kunnes uusi vuokralainen löytyy
• vuokralainen osallistuu uuden vuokralaisen etsimiseen

Tämä on usein kaikkien kannalta järkevämpi ratkaisu kuin periaatteellinen taistelu loppukauden vuokrista.

2. Purku vakavan sopimusrikkomuksen vuoksi

Jos toinen osapuoli rikkoo velvollisuuksiaan olennaisesti, sopimus voidaan joissain tilanteissa purkaa.

Vuokralaisen näkökulmasta purku voi tulla kyseeseen esimerkiksi, jos:

• asunto on vakavasti puutteellinen eikä sovellu asumiseen
• vuokranantaja laiminlyö olennaiset korjaukset
• asuntoa ei voi käyttää sovitulla tavalla

Vuokranantajan näkökulmasta purku voi tulla kyseeseen esimerkiksi, jos:

• vuokralainen jättää vuokrat maksamatta
• asunnossa aiheutetaan vakavaa vahinkoa
• asuminen häiritsee jatkuvasti muita
• asuntoa käytetään olennaisesti väärin

Purku ei ole sama asia kuin tavallinen irtisanominen. Kynnys on korkeampi.

3. Tuomioistuimen lupa erityisestä syystä

Laissa on mahdollisuus hakea tuomioistuimelta oikeutta irtisanoa tai päättää määräaikainen vuokrasopimus erityisestä syystä. Käytännössä kyse on poikkeusreitistä, ei arkisesta napista jota painetaan muuttohalujen ilmaantuessa.

Erityisiä syitä voivat olla esimerkiksi vaikea sairaus, paikkakunnan vaihto tai muu olennainen elämäntilanteen muutos, mutta arvio tehdään tapauskohtaisesti. Varmoja automaattisääntöjä ei ole.

Mitä tapahtuu, jos vuokralainen vain muuttaa pois?

Se, että avaimet jätetään pöydälle ja tavarat viedään pois, ei vielä lopeta maksuvelvollisuutta. Jos määräaikainen sopimus on edelleen voimassa eikä päättämisestä ole sovittu, vuokranantaja voi vaatia loppukauden vuokria tai vahingonkorvausta.

Tämä on juuri se kohta, jossa moni tekee kalliin virheen. Muutto ei kumoa sopimusta.

Entä jos vuokranantaja haluaa asunnon takaisin kesken määräajan?

Myöskään vuokranantaja ei voi noin vain katkaista määräaikaista sopimusta vain siksi, että haluaa myydä asunnon, muuttaa sinne itse tai vuokrata sen kalliimmalla. Sopimus sitoo molempia.

Jos vuokranantaja yrittää painostaa vuokralaista lähtemään ilman laillista perustetta, tilanne kannattaa dokumentoida. Määräaikainen sopimus ei ole yksipuolinen lupaus vaan molempia osapuolia sitova järjestely.

Kannattaako sopimukseen kirjoittaa irtisanomisehto?

Jos osapuolet haluavat joustoa, sitä kannattaa harkita jo sopimusta tehdessä. Sopimukseen voidaan joissain tapauksissa lisätä ehto, joka sallii päättämisen tietyllä irtisanomisajalla. Silloin puhutaan käytännössä siitä, että sopimuksen rakennetta muokataan tietoisesti eikä jätetä asiaa arvailun varaan.

Jos jousto on tärkeää, asia kannattaa sopia etukäteen eikä luottaa siihen, että "kyllähän tästä pääsee pois".

Mitä vuokralaisen kannattaa tehdä, jos elämäntilanne muuttuu?

Toimi mieluummin aikaisin kuin myöhään.

1. Lue oma sopimus läpi.
2. Tarkista, onko siinä erillinen ehto ennenaikaisesta päättämisestä.
3. Ota vuokranantajaan yhteyttä heti.
4. Ehdota konkreettista ratkaisua, kuten uutta päättymispäivää tai uuden vuokralaisen etsimistä.
5. Vahvista kaikki kirjallisesti.

Mitä myöhemmin asiasta puhutaan, sitä huonommat neuvotteluasemat yleensä ovat.

Yleisimmät väärinkäsitykset

• "Määräaikaisen voi irtisanoa yhdellä kuukaudella." Ei yleensä voi.
• "Kun muutan pois, velvollisuudet loppuvat." Eivät välttämättä lopu.
• "Vuokranantaja saa päättää sopimuksen, jos hän tarvitsee asunnon." Ei ilman laillista perustetta.
• "Jos olen ollut hyvä vuokralainen, sopimus ei sido." Sitovuus ei riipu siitä, oletko mukava vai et.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen sanoa irti normaalisti?

Yleensä ei. Se sitoo sovitun ajan, ellei päättämisestä sovita tai purkuperustetta ole.

Joudunko maksamaan vuokraa, vaikka muutan pois aiemmin?

Usein kyllä, jos sopimus on edelleen voimassa eikä vuokranantajan kanssa ole sovittu muuta.

Voiko uusi työ toisella paikkakunnalla olla peruste päästä sopimuksesta?

Se voi olla peruste hakea ratkaisua, mutta ei automaattisesti lopeta sopimusta. Asia riippuu tilanteesta ja joskus myös tuomioistuimen arviosta.

Mikä on paras käytännön ratkaisu?

Useimmiten kirjallinen sopimus vuokranantajan kanssa. Riita on harvoin halvin tapa päättää vuokrasuhde.

Soita OikeusGurulle – 0600 411 104, 0,98 €/min + pvm/mpm

Saat apua määräaikaisen vuokrasopimuksen päättämiseen, purkuperusteisiin ja vuokrariitoihin liittyvissä kysymyksissä.