Asunnon vuokrasopimuspohja – Ilmainen malli ja täyttöohjeet

Asunnon vuokrasopimuspohja kuulostaa siltä, että tarvitset vain yhden paperin, kaksi nimeä ja avaimet vaihtavat omistajaa. Todellisuudessa hyvä vuokrasopimus on enemmän kuin täyttölomake. Se on asiakirja, joka määrittää, kuka saa asua missä, millä ehdoilla, mihin hintaan, kuinka pitkään ja mitä tapahtuu, jos jokin menee pieleen. Silloin on aivan järkevää käyttää vartti enemmän nyt, ettei tarvitse käyttää kuukausia myöhemmin riitelyn järjestämiseen.

Moni hakee nimenomaan ilmaista asunnon vuokrasopimuspohjaa. Se on ymmärrettävää. Pohja voi olla hyvä lähtökohta, mutta se ei yksin tee sopimuksesta toimivaa. Huono pohja tai huolimattomasti täytetty malli voi jättää auki juuri ne asiat, joista riidat yleensä syntyvät: vuokran määrä, vakuus, irtisanominen, lemmikit, vesimaksu, kunto, kalusteet, määräaikaisuus ja vastuut vahinkotilanteissa.

Tässä oppaassa käydään läpi, mitä vuokrasopimuspohjassa pitää olla, mitä kannattaa kirjoittaa selkeästi, mitä ei pidä jättää oletusten varaan ja milloin mallipohjan rinnalle tarvitaan oikeasti tapauskohtaista harkintaa. Aiheeseen liittyvät myös asuinhuoneiston-vuokrasopimus ja haato.

Tämä artikkeli tarjoaa yleistä oikeudellista tietoa eikä korvaa yksilöllistä lakineuvontaa.

Mikä on vuokrasopimuspohja ja mihin sitä käytetään?

Vuokrasopimuspohja on käytännössä runko tai malli, jonka avulla vuokranantaja ja vuokralainen voivat kirjata vuokrasuhteen keskeiset ehdot selkeästi yhteen asiakirjaan. Hyvä pohja auttaa muistamaan olennaiset kohdat. Huono pohja taas antaa vaarallisen turvallisuuden tunteen.

Vuokrasopimus kannattaa tehdä kirjallisesti. Suullinenkin sopimus voi tietyissä tilanteissa sitoa, mutta se on riidan kannalta huono lähtökohta. Jos myöhemmin kiistellään siitä, sovittiinko vesimaksusta, kotivakuutuksesta tai siitä, että asunto on määräaikainen vain tietyn ajan, kirjallinen sopimus ratkaisee paljon.

Mitä asunnon vuokrasopimuksessa pitää vähintään olla?

Hyvä vuokrasopimuspohja sisältää ainakin nämä perusasiat:

• vuokranantajan ja vuokralaisen nimet sekä yhteystiedot
• vuokrattavan asunnon tarkka osoite ja yksilöinti
• sopimuksen alkamispäivä
• onko sopimus toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen
• vuokran määrä
• vuokran maksupäivä ja maksutapa
• vakuuden määrä ja ehdot
• mahdolliset erilliset maksut, kuten vesi, sauna tai autopaikka
• allekirjoitukset ja päiväys

Jo tässä vaiheessa näkyy, miksi pikainen nettipohja ei aina riitä. Jos jokin kohta on jätetty avoimeksi tai kirjoitettu ympäripyöreästi, myöhemmin voi olla hyvin vaikea näyttää, mitä oikeasti tarkoitettiin.

Toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen sopimus?

Tämä on yksi tärkeimmistä valinnoista.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus

Tällainen sopimus jatkuu, kunnes jompikumpi osapuoli irtisanoo sen lain ja sopimuksen mukaisesti. Tämä on tavallinen ratkaisu silloin, kun vuokrasuhteen kestosta ei tiedetä tarkkaa loppua.

Määräaikainen sopimus

Määräaikainen sopimus on voimassa ennalta sovitun ajan. Se ei yleensä pääty tai katkea kesken yhtä kevyesti kuin toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Siksi määräaikaisuutta ei kannata käyttää vain siksi, että sana kuulostaa päättäväiseltä. Jos tarkoitus ei oikeasti ole sitoutua koko määräajaksi, väärä sopimusmuoto voi tuoda hankaluuksia molemmille.

Vuokrasopimuspohjaan pitää siis kirjoittaa tämä kohta yksiselitteisesti. Älä jätä asiaa rivien väliin. Juridiikka on siinä suhteessa epärunoilullinen laji.

Vuokran määrä ja maksaminen

Vuokran kohdalla sopimukseen kannattaa kirjata ainakin:

• euromääräinen vuokra
• eräpäivä
• tilinumero tai muu maksutapa
• mitä vuokraan sisältyy
• mitä ei sisälly vuokraan
• mahdollinen vuokrankorotusmekanismi, jos sellaisesta sovitaan

Jos vuokrankorotusperusteesta halutaan sopia, sen pitää olla selkeä. Ympäripyöreä kohta tyyliin vuokraa voidaan tarvittaessa tarkistaa ei ole hyvä sopimusehto. Jos korotuksesta ei ole sovittu kunnolla, myöhempi väittely on lähes taattu.

Vakuus

Vakuus on toinen klassinen riitakohta. Vuokrasopimuspohjassa kannattaa määritellä tarkasti:

• vakuuden määrä
• milloin vakuus maksetaan
• missä muodossa vakuus annetaan
• millä perusteilla vakuutta voidaan käyttää
• milloin ja miten se palautetaan vuokrasuhteen päättyessä

Vakuus ei ole vuokranantajan yleinen lohdutuspalkinto kaikesta harmista. Sen käytön pitää liittyä vuokrasuhteeseen ja perusteltuihin saataviin, kuten maksamattomiin vuokriin tai vahinkoihin, joista vuokralainen vastaa.

Muut maksut ja käyttökorvaukset

Vuokran lisäksi sopimuksessa voidaan käsitellä esimerkiksi:

• vesimaksu
• sähkö
• internet
• autopaikka
• sauna
• pesutupa tai muut taloyhtiön palvelut
• kalusteista perittävä korvaus kalustetussa asunnossa

Näiden kohdalla kannattaa olla täsmällinen. Esimerkiksi vesimaksu voi olla:

• kiinteä kuukausimaksu
• henkilömäärään perustuva maksu
• kulutukseen perustuva maksu
• vuokraan sisältyvä

Jos sopimus jättää tämän epäselväksi, riita syntyy helposti jo ensimmäisen laskun kohdalla.

Mitä ehtoja kannattaa harkita erikseen?

Kaikki vuokrasuhteet eivät ole samanlaisia. Hyvä pohja sisältää tilaa myös tapauskohtaisille ehdoille. Tällaisia voivat olla esimerkiksi:

• lemmikkien salliminen tai rajoitukset
• tupakointia koskevat ehdot
• alivuokraus tai jälleenvuokraus
• kotivakuutuksen edellyttäminen
• asunnon mukana tulevat kalusteet ja niiden luettelo
• piha-alueen, varaston tai autopaikan käyttö
• remontteja ja muutostöitä koskevat rajat

Näissä pitää kuitenkin muistaa yksi perusasia: kaikkea ei voi sopia miten tahansa. Asuinhuoneiston vuokraukseen liittyy pakottavaa lainsäädäntöä. Se tarkoittaa, ettei sopimuspohjaan voi vain kirjoittaa mitä tahansa ja olettaa sen muuttuvan päteväksi sillä, että molemmat allekirjoittivat sen kiireessä.

Malli, jonka pohjalta voit tarkistaa olennaiset kohdat

Jos haet vuokrasopimuspohjaa, tarkista ainakin että mallissa on seuraava runko:

1. Osapuolet

• vuokranantajan nimi ja yhteystiedot
• vuokralaisen nimi ja yhteystiedot

1. Vuokrakohde

• asunnon osoite
• huoneiston numero tai muu yksilöinti
• mahdolliset varasto- tai autopaikkaoikeudet

1. Sopimuksen kesto

• toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen
• määräaikaisuuden alku ja loppu

1. Vuokra ja maksut

• vuokran määrä
• eräpäivä
• tilinumero
• vesi- ja muut käyttökorvaukset

1. Vakuus

• määrä
• maksupäivä
• palauttamisen ehdot

1. Muut ehdot

• lemmikit
• tupakointi
• kotivakuutus
• kalusteet ja vastuut

1. Allekirjoitukset

• päiväys
• molempien allekirjoitukset

Tämä ei vielä tee sopimuksesta täydellistä, mutta ainakin estää pahimmat aukot.

Kuntotarkastus ja liitteet

Vuokrasopimuspohja on paljon vahvempi, jos sen rinnalla on liitteitä. Erityisen hyödyllisiä ovat:

• asunnon kuntotarkastus tai muuttotarkastuslomake
• valokuvat asunnon kunnosta vuokrasuhteen alkaessa
• kalusteluettelo, jos asunto vuokrataan kalustettuna
• avainten luovutusta koskeva kuittaus

Moni vakuusriita liittyy juuri siihen, ettei alkutilannetta ole dokumentoitu. Vuokranantaja väittää vahingon olevan uusi, vuokralainen väittää sen olleen vanha, ja kaikki katsovat hämmentyneinä kellastunutta seinää. Selkeä dokumentaatio säästää hermoja.

Milloin vuokrasopimuspohja ei yksin riitä?

Mallipohja ei ole aina riittävä, jos tilanteessa on erityispiirteitä, kuten:

• useita vuokralaisia ja yhteisvastuukysymyksiä
• alivuokrausjärjestelyjä
• työnantajan tarjoama asunto
• kalustettu lyhytaikainen vuokraus, jossa ehdot poikkeavat tavallisesta
• remontoitava tai osittain käyttökuntoinen asunto
• poikkeavat vastuunjaot tai erityiset käyttörajoitukset

Silloin juristin tai asiaan perehtyneen asiantuntijan läpikäynti voi olla paljon halvempi kuin myöhempi riita.

Tavalliset virheet vuokrasopimuspohjaa käytettäessä

Yleisimmät virheet ovat nämä:

• käytetään pohjaa lukematta sitä kunnolla
• jätetään sopimuksen kesto epäselväksi
• kirjoitetaan vakuudesta liian epämääräisesti
• unohdetaan kirjata erilliset maksut
• ei dokumentoida asunnon alkukuntoa
• lisätään sopimukseen ehtoja, joiden pätevyydestä ei ole varmuutta
• oletetaan, että toisen osapuolen tarkoitus oli sama kuin oma

Yksi kaikkein yleisimmistä ongelmista on tämä: vuokrasopimusta kohdellaan rutiinina, vaikka kyse on usein kuukausien tai vuosien mittaisesta oikeussuhteesta. Silloin kiire on huono neuvonantaja.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko vuokrasopimuksen tehdä suullisesti?

Joissakin tilanteissa suullinen sopimus voi sitoa, mutta kirjallinen sopimus on käytännössä selvästi turvallisempi ratkaisu.

Onko netistä löytyvä ilmainen pohja aina riittävä?

Ei aina. Se voi olla hyvä lähtökohta, mutta sisältö pitää sovittaa omaan tilanteeseen.

Pitääkö vuokrankorotuksesta sopia etukäteen?

Jos vuokraa halutaan korottaa sopimuksen perusteella, korotusmekanismin pitää olla kirjattu selkeästi.

Voiko vakuuden käyttää automaattisesti loppusiivoukseen tai pieniin kulumiin?

Ei automaattisesti. Vakuuden käyttö riippuu siitä, mistä vuokralainen vastaa ja mitä on dokumentoitu.

Kannattaako liitteeksi tehdä kuntotarkastus?

Kyllä. Se on yksi käytännön hyödyllisimmistä tavoista ehkäistä riitoja.

Yhteenveto

Asunnon vuokrasopimuspohja on hyvä apuväline, mutta vain silloin kun sitä käytetään järkevästi. Tärkeimmät asiat ovat nämä:

• vuokrasopimus kannattaa tehdä kirjallisesti
• sopimuksessa pitää yksilöidä osapuolet, asunto, kesto, vuokra ja vakuus
• määräaikaisuus ja toistaiseksi voimassaolo pitää erottaa selvästi
• lisämaksut ja erityisehdot pitää kirjoittaa täsmällisesti
• kuntotarkastus ja liitteet vahvistavat sopimuksen käytännön arvoa
• kaikkea ei voi sopia lain pakottavien sääntöjen vastaisesti

Hyvä vuokrasopimus ei poista kaikkia ongelmia, mutta se estää suuren osan niistä. Huono sopimus taas tekee tavallisestakin vuokrasuhteesta tarpeettoman riskialttiin molemmille osapuolille.

Soita OikeusGurulle – 0600 411 104, 0,98€/min + pvm/mpm

Saat apua vuokrasopimuspohjan tarkistamiseen, ehtojen selkeyttämiseen, määräaikaisuuden arviointiin, vakuuskiistojen ehkäisyyn ja siihen, mitä kohtia omaan vuokrasuhteeseen kannattaa kirjata tavallista tarkemmin.