Asunto-osakkeen myynnin verotus ja varainsiirtovero

Asuntokaupassa myyjällä ja ostajalla on eri verot. Myyjä selvittää, syntyykö kaupasta verotettavaa luovutusvoittoa. Ostaja puolestaan ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron. Myyjän verovapaus ei vapauta ostajaa tämän verosta.

Tämä opas koskee yksityishenkilön asunto-osakkeiden tavallista kauppaa Suomessa. Kiinteistön myyntiin, yritystoimintaan ja kansainvälisiin tilanteisiin voi liittyä muita sääntöjä. Kaupan asiakirjoista ja myyjän vastuusta kerrotaan asunnon myynnin oppaassa.

Milloin oman asunnon voi myydä verovapaasti?

Verohallinnon oman asunnon myyntiohjeen mukaan tarvitset molemmat ehdot:

• Olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta.
• Olet omistusaikanasi käyttänyt asuntoa omana tai perheesi vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Perheellä tarkoitetaan tässä puolisoa ja alaikäisiä lapsia.

Pelkkä kahden vuoden omistus ei siis riitä. Jos ostit asunnon vuokrattuna ja muutit siihen myöhemmin, oma asumisaikasi alkaa vasta muutosta. Eri asumisjaksoja ei voi vain laskea yhteen kahden vuoden vaatimuksen täyttämiseksi.

Kun tarvittava yhtäjaksoinen omistus- ja asumisaika on täyttynyt, asuntoa voi vuokrata ennen myyntiä menettämättä tämän vuoksi verovapautta. Myynti on silti ilmoitettava Verohallinnolle.

Tarkista ehdot jokaisen omistajan ja eri aikaan hankitun osuuden osalta erikseen. Myöhemmin ostamasi puolison osuus ei automaattisesti saa alkuperäisen osuutesi omistusaikaa. Erillisten autotalliosakkeiden myynti ei kuulu oman asunnon verovapauteen, vaikka myisit ne samassa kaupassa. Näitä rajoja käsittelee Verohallinnon syventävä ohje.

Miten verollinen myyntivoitto lasketaan?

Jos verovapauden ehdot eivät täyty, lähtökohta on myyntihinnan ja vähennyskelpoisten menojen erotus. Vähennyksiä voivat olla ostohinta, ostettaessa maksettu varainsiirtovero, perusparannusmenot ja myyntikulut, kuten välityspalkkio. Säilytä tositteet.

Vaihtoehtona on hankintameno-olettama: myyntihinnasta vähennetään 20 prosenttia, jos omistusaika on alle kymmenen vuotta, tai 40 prosenttia, jos se on vähintään kymmenen vuotta. Olettaman lisäksi ei vähennetä ostohintaa eikä myyntikuluja. Vertaa tapoja ennen ilmoittamista. Asunnon verollisen myynnin ohje avaa laskentatavat.

Esimerkki: myyt alle kymmenen vuotta omistamasi sijoitusasunnon 180 000 eurolla. Asuntoon ei kohdistu yhtiölainaa. Ostohinta oli 140 000 euroa, hankintaan liittyvät vähennyskelpoiset kulut 3 000 euroa ja myyntikulut 5 000 euroa. Todellisilla menoilla voitto on 32 000 euroa. Olettamalla vähennys olisi vain 36 000 euroa ja voitto 144 000 euroa, joten todelliset menot ovat tässä edullisemmat.

Verotettavan pääomatulon vero on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia ylimenevältä osalta. Raja koskee vuoden verotettavia pääomatuloja yhteensä, ei jokaista kauppaa erikseen. Jos esimerkin 32 000 euroa on ainoa verotettava pääomatulosi eikä muita vähennyksiä ole, vero on 9 680 euroa. Verokannat ja laskennan erityistilanteet löytyvät luovutusvoittojen syventävästä ohjeesta.

Yhtiölaina: älä käytä velatonta hintaa sellaisenaan

Myyjän luovutusvoiton laskelmassa myyntihinta on ostajan sinulle maksama summa ilman ostajalle jäävää yhtiölainaosuutta. Ostajan varainsiirtoverossa lainaosuus sen sijaan kuuluu veron perusteeseen.

Pyydä isännöitsijältä selvitys maksamiesi lainaosuuksien kirjanpitokäsittelystä. Rahastoidut suoritukset voidaan ottaa huomioon hankintamenossa. Tuloutettuja kuukausittaisia pääomavastikkeita ei yleensä lisätä siihen. Kaupan yhteydessä kokonaan pois maksettuun lainaosuuteen voi soveltua poikkeus. Vuokratulosta jo vähennettyjä menoja ei saa vähentää uudelleen myynnissä.

Älä kokoa laskelmaa pelkästään pankkitilin vastikemaksuista. Tarvitset tiedon siitä, mitä maksettiin ja miten maksu käsiteltiin. Tarkemmat kenttäkohtaiset ohjeet ovat Verohallinnon myynnin ilmoitusohjeessa. Vastikkeiden määräytymisestä kerrotaan myös taloyhtiön yhtiöjärjestyksen oppaassa.

Entä tappio, perintö tai lahja?

Verollisen asunnon myyntitappio vähennetään luovutusvoitoista ja tarvittaessa muista pääomatuloista. Käyttämätön vähennys siirtyy viidelle seuraavalle vuodelle. Palkkatulosta sitä ei vähennetä. Oman asunnon tappio on kuitenkin vähennyskelvoton, jos saman asunnon voitto olisi ollut verovapaa. Ilmoita myös tappiollinen myynti.

Perityn asunnon laskennassa käytetään yleensä perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ei vainajan alkuperäistä ostohintaa. Lahjassa lähtökohta on lahjaverotusarvo, mutta jos myyt ennen kuin lahjoituksesta on kulunut vuosi, hankintameno lasketaan lahjoittajan hankintamenosta. Tarkista nämä tilanteet luovutusvoittojen syventävän ohjeen luvusta 11. Kuolinpesän ja osituksessa saadun asunnon verovapaus vaatii oman tarkastelunsa; vainajan pitkä asumisaika ei sellaisenaan tee perillisen myynnistä verovapaata.

Ostajan varainsiirtovero on 1,5 prosenttia

Asunto-osakkeen ostajan ohjeen mukaan vero lasketaan kauppahinnasta, mahdollisesta muusta vastikkeesta ja yhtiölainaosuudesta. Tavallisessa kaupassa peruste on siis velaton hinta.

Jos maksat myyjälle 150 000 euroa ja osakkeisiin kohdistuu 50 000 euroa yhtiölainaa, veron peruste on 200 000 euroa. Varainsiirtovero on 3 000 euroa. Lainan maksaminen myöhemmin rahoitusvastikkeina ei poista lainaosuutta veropohjasta.

Määräajat riippuvat kaupasta:

• Käytetty asunto ilman välittäjää: ilmoita ja maksa kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
• Käytetty asunto välittäjän kautta: maksa kaupanteon yhteydessä. Välittäjä antaa varainsiirtoveroilmoituksen.
• Rakentamisvaiheessa ostettu uudiskohde: ilmoita ja maksa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, myös välittäjää käytettäessä. Katso uudiskohteen ostajan ohje.

Usean ostajan kaupassa ilmoitus ja maksu hoidetaan kunkin omistusosuuden mukaisesti. Jokainen käyttää omaa varainsiirtoveron viitettään.

Ensiasunnon ostajan vanha verovapaus ei koske 1.1.2024 tai sen jälkeen allekirjoitettuja kauppoja. Aiemman sitovan sopimuksen tilanteessa tarkista ensiasunnon verovapauden ehdot. Älä sekoita tätä ostajan sääntöä myyjän oman asunnon verovapauteen.

Näin etenet myyjänä

1. Kerää osto- ja myyntikauppakirjat, kulutositteet sekä selvitys yhtiölainasta. Kirjaa omistus- ja asumisajat.
2. Selvitä verovapaus ennen kuin varaat koko myyntisumman seuraavaan asuntoon. Jos kaupassa on eri aikaan hankittuja osuuksia, erittele ne.
3. Laske mahdollinen voitto ja vertaa todellisia menoja hankintameno-olettamaan.
4. Ilmoita myynti OmaVerossa oikealle vuodelle: ratkaiseva on sitovan kauppakirjan allekirjoitusvuosi. Ilmoita vain oma osuutesi hinnasta ja menoista.
5. Hae tarvittaessa ennakkoveroa tai muuta verokorttia. Tarkista tiedot vielä seuraavan kevään esitäytetystä veroilmoituksesta ja noudata siinä näkyvää omaa määräpäivääsi.

Jos asumisajat, omistusosuudet tai vähennykset jäävät epäselviksi, selvitä ne Verohallinnon kanssa ennen ilmoituksen lähettämistä. Suuren kaupan tulkintakysymykseen voi tarvita veroasioihin perehtyneen juristin arvion.

OikeusGuru on tekoälypohjainen palvelu, ei lakimies eikä Verohallinto. Voit käyttää sitä kysymystesi jäsentämiseen numerossa 0600 411 104. Hinta on 0,98 €/min + pvm/mpm. Palvelu ei anna sitovaa veroratkaisua.

Lähteet on tarkistettu 6.10.2026. Yllä olevat linkit johtavat Verohallinnon ohjeisiin.