Vuokravakuus ja ensimmäisen kuun vuokra – Paljonko tarvitset

Vuokravakuus ja ensimmäisen kuun vuokra ovat juuri se yhdistelmä, joka saa muuton tuntumaan teoriassa helpolta mutta käytännössä kalliilta. Asunto löytyy, sopimus näyttää hyvältä, sijainti toimii, ja sitten eteen tuleekin kysymys, joka on paljon vähemmän romanttinen kuin uusi alku: paljonko rahaa pitää oikeasti olla kasassa ennen kuin saat avaimet käteen.

Moni yllättyy siitä, että ongelma ei yleensä ole yksittäinen lasku vaan ajoitus. Rahaa voi olla tulossa palkasta, opintotuesta, vanhan asunnon vakuuden palautuksesta tai muusta lähteestä, mutta juuri muuttohetkellä summa ei ehkä vielä ole käytettävissä. Siksi tämä aihe on käytännössä tärkeä lähes jokaiselle vuokra-asuntoa hakevalle.

Jos haluat taustaksi tarkempia vertailuja, lue myös takuuvuokra-palvelu, vuokra-asunnot-ilman-vuokravakuutta, asuinhuoneiston-vuokrasopimus ja asuinhuoneiston-vuokrasopimus-lomake.

Tämä artikkeli tarjoaa yleistä oikeudellista tietoa eikä korvaa yksilöllistä neuvontaa tai vuokranantajan ajantasaisia sopimusehtoja.

Pitääkö vuokravakuus ja ensimmäinen vuokra maksaa samaan aikaan?

Usein kyllä, mutta ei aina täsmälleen samalla päivällä. Käytännössä ratkaisevaa on se, mitä vuokrasopimuksessa, tarjouksessa tai vuokranantajan ohjeissa lukee. Monissa tilanteissa vuokralaisen pitää ennen muuttoa hoitaa ainakin:

• vuokravakuus
• ensimmäisen kuukauden vuokra tai sen osa
• mahdolliset muut ennakkomaksut, jos sellaisia on sovittu

Tärkeä huomio on se, että vuokranantajalla voi olla oikeus vaatia vakuuden asettamista ennen avainten luovutusta. Samoin ensimmäisen vuokran eräpäivä voi osua aivan muuton alkuun. Siksi käytännön vastaus kysymykseen ei ole pelkkä kyllä tai ei, vaan lue oma sopimus. Se on tylsää, mutta yllättävän tehokasta.

Miksi vuokravakuus ja ensimmäinen vuokra ovat eri asioita?

Tämä menee sekaisin yllättävän usein.

Vuokravakuus

Vuokravakuus on turva siltä varalta, että vuokraa jää maksamatta tai asuntoon syntyy muuta kuin tavallista kulumista. Se ei ole varsinainen asumismaksu, vaan erillinen vakuus. Jos kaikki menee hyvin eikä vakuudelle ole käyttöä, käyttämätön osa palautuu vuokrasuhteen päättyessä.

Ensimmäisen kuun vuokra

Ensimmäisen kuun vuokra on nimensä mukaisesti asumisesta maksettava vuokra. Se ei palaudu vain siksi, että muutit asuntoon ja hoidit velvollisuutesi. Se on normaali vastike siitä, että saat käyttää asuntoa.

Tämä ero on tärkeä myös budjetoinnissa. Vuokravakuus sitoo rahaa, mutta se voi tulla takaisin. Vuokra taas on kulu. Jos nämä kaksi sekoittaa keskenään, oma talous näyttää paperilla paljon optimistisemmalta kuin pankkitili.

Milloin maksut yleensä erääntyvät?

Tähän ei ole yhtä kaikkialla pätevää kaavaa, mutta käytännössä yleisiä tilanteita ovat:

• vuokravakuus maksetaan ennen avainten luovutusta
• ensimmäinen vuokra maksetaan sopimuksessa määrättyyn eräpäivään mennessä, joskus jo ennen muuttoa
• osa vuokrasta voi määräytyä muuttopäivän mukaan, jos muutto tapahtuu kesken kuun

Vuokralaisen kannalta tärkein asia on tarkistaa kaksi päivämäärää: milloin raha pitää maksaa ja milloin avaimet saa. Jos nämä jäävät epäselviksi, koko muutto voi mennä pieleen aivan turhaan.

Kuinka paljon rahaa muuttoon pitää varata käytännössä?

Vuokravakuus ja ensimmäinen vuokra ovat vasta lähtökohta. Realistinen muuttobudjetti sisältää usein myös:

• kotivakuutuksen
• sähkösopimuksen mahdolliset kulut
• internetin tai muut käyttöönottokulut
• muuttolaatikot, pakettiauton tai muuttopalvelun
• siivousvälineet ja perustarvikkeet
• kalusteet tai puuttuvat kodintarvikkeet
• ensimmäisten viikkojen arkikulut

Käytännössä moni huomaa vasta muuton hetkellä, että pelkkä asuntoon sisäänpääsy ei vielä tee kodista toimivaa. Jos kaikki rahat menevät vakuuteen ja vuokraan, seuraava ongelma onkin se, ettei ole varaa hoitaa niitä ihan tavallisia asioita, joiden avulla siellä asutaan.

Esimerkiksi tällainen ajatusharjoitus auttaa:

• jos vuokra on 750 euroa
• vakuus on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa
• ensimmäinen vuokra erääntyy ennen muuttoa
• kotivakuutus, muutto ja perustarvikkeet vievät vielä muutamia satoja euroja

huomaat nopeasti, että tarvittava aloituspuskuri voi nousta paljon korkeammaksi kuin pelkkä vuokrailmoitus antaa ymmärtää.

Voiko vuokravakuuden maksaa osissa?

Vain jos vuokranantaja suostuu siihen. Lähtökohtaisesti vuokranantaja saa määritellä, millä tavalla vakuus asetetaan, kunhan ehto on lain ja sopimuksen mukainen. Käytännössä osamaksu ei siis ole vuokralaisen automaattinen oikeus vaan neuvottelukysymys.

Jos tarvitset joustoa, ota asia esiin ennen allekirjoitusta. Jälkikäteen joustoja on usein vaikeampi saada. Pyydä kaikki sovitut poikkeukset kirjallisesti. Jos joku sanoo puhelimessa että kyllä se varmaan järjestyy, se ei vielä ole sopimusehto. Se on vain ääni ilmassa.

Vaihtoehtona voi joissakin tilanteissa olla myös vuokranantajan hyväksymä takuuvuokra-palvelu, mutta tällöinkin pitää vertailla koko kustannus eikä vain alkuhetken helpotusta.

Millainen puskuri muuttoon olisi hyvä varata?

Täydellistä summaa ei ole, mutta hyvä periaate on laskea vähintään koko muuton ensimmäinen kuukausi pessimistisesti eikä optimistisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa, että lasket:

• vakuuden
• ensimmäisen vuokran
• kaikki tiedossa olevat pakolliset sopimus- ja käyttöönottokulut
• muuttopäivän kulut
• arjen perusmenot ensimmäiselle kuukaudelle
• pienen varan yllätyksiin

Yllätys ei tarkoita tässä mitään dramaattista. Se voi olla aivan tavallinen asia, kuten se että pakettiauto maksoikin enemmän kuin arvioit, vanhan asunnon siivoukseen meni rahaa tai uusiin verhoihin ja keittiötarvikkeisiin kului enemmän kuin ajattelit. Muutto on täynnä pieniä kuluja, joista jokainen näyttää erikseen viattomalta. Yhdessä ne ovat paljon vähemmän viattomia.

Mistä apua, jos rahat eivät riitä molempiin?

Jos vuokravakuus ja ensimmäinen vuokra eivät mahdu samaan kuukauteen, vaihtoehtoja kannattaa selvittää heti. Mahdollisia reittejä voivat olla esimerkiksi:

• oman säästöpuskurin käyttö
• vanhan asunnon vakuuden palautuksen aikataulun hyödyntäminen
• läheisen väliaikainen laina
• vuokranantajan kanssa neuvoteltu maksuaikataulu, jos sellainen on mahdollinen
• julkiset tukivaihtoehdot tai maksusitoumus, jos tilanne täyttää ehdot
• vakuutta korvaava kaupallinen ratkaisu, jos vuokranantaja hyväksyy sen

Tärkeintä on olla liikkeellä ajoissa. Asuntojen kanssa ongelmat syntyvät harvoin siitä, etteikö ratkaisua olisi olemassa. Ne syntyvät siitä, että ratkaisua aletaan etsiä vasta, kun määräaika umpeutuu kahden tunnin päästä.

Miten vuokranantajan kanssa kannattaa viestiä rahatilanteesta?

Jos tiedät jo etukäteen, että vuokravakuus ja ensimmäinen vuokra tekevät tiukkaa, viestinnän pitää olla suoraa, asiallista ja ajoissa tehtyä. Hyvä viesti kertoo kolme asiaa:

• mikä kohta on epäselvä tai vaikea
• mitä ratkaisua pyydät
• milloin pystyt vahvistamaan asian lopullisesti

Huono viesti taas on sellainen, jossa toivotaan epämääräisesti ymmärrystä mutta ei kerrota, mitä käytännössä pyydetään. Vuokranantaja ei voi vastata selkeästi, jos kysymys on sumuinen. Lisäksi aikainen yhteydenotto jättää edes teoreettisen mahdollisuuden joustolle. Myöhäinen viesti, jossa kerrotaan että rahat eivät muuten ehtineet, toimii lähinnä dokumenttina siitä, milloin ongelma lopullisesti varmistui.

Mitä ei kannata tehdä?

• älä oleta, että voit käyttää vuokravakuuden viimeisen kuun vuokraan ilman sopimusta
• älä hyväksy epäselviä maksuaikatauluja suullisesti
• älä jätä budjetista pois kotivakuutusta ja muita alkukuluja
• älä usko, että vanhan asunnon vakuus palautuu varmasti juuri silloin kun toivot
• älä rakenna koko muuttoa yhden epävarman rahalähteen varaan

Erityisesti viimeinen kohta on tärkeä. Jos koko muutto onnistuu vain sillä oletuksella, että rahat tulevat varmasti keskiviikkona, vaikka mitään varmistusta ei ole, suunnitelma ei ole vielä suunnitelma. Se on toive.

Mitä jos vuokranantaja käyttää vakuuden vuokrasuhteen lopussa?

Vuokravakuutta voidaan käyttää vain perusteltuihin saataviin, kuten maksamattomaan vuokraan tai vuokralaisen vastuulla oleviin vahinkoihin. Tavallinen kuluminen ei lähtökohtaisesti kuulu tähän. Jos vuokranantaja tekee vähennyksiä, pyydä aina erittely.

Hyvä käytäntö on dokumentoida:

• asunnon kunto sisään muuttaessa
• mahdolliset viat ja puutteet heti
• poismuuton jälkeinen kunto kuvilla
• avainten palautus
• kaikki viestit vuokranantajan kanssa

Moni riita olisi vältettävissä pelkästään sillä, että kuvat otetaan ajoissa eikä vasta sitten, kun joku väittää muistavansa asian toisin.

Tarkistuslista ennen allekirjoitusta

Käy läpi ainakin nämä:

• paljonko vuokravakuus on euroina
• milloin vakuus pitää maksaa
• milloin ensimmäinen vuokra pitää maksaa
• milloin avaimet saa
• onko muita pakollisia ennakkokuluja
• voiko vakuuden maksaa osissa tai korvata hyväksytyllä vaihtoehdolla
• miten vakuus palautetaan vuokrasuhteen päättyessä
• mitä dokumentteja sinun kannattaa säästää

Kun nämä ovat selviä, tiedät heti onko asunto sinulle oikeasti mahdollinen vai näyttääkö se hyvältä vain siihen asti, kunnes laskut saapuvat.

Mitä jos haluat pitää riskin mahdollisimman pienenä?

Silloin tee päätös vasta, kun tunnet koko kustannuksen etkä vain kahta suurinta riviä. Hyvä käytäntö on laskea etukäteen kolme versiota samasta muutosta: minimikulu, todennäköinen kulu ja varman päälle laskettu kulu. Jos selviät vain minimikulusta, budjetti on liian kireä. Kun todennäköinen ja varman päälle laskettu versio näyttävät vielä siedettäviltä, muutto on paljon turvallisempi toteuttaa.

Usein kysytyt kysymykset

Pitääkö molemmat maksaa ennen muuttoa?

Usein ainakin vuokravakuus tai ensimmäinen vuokra liittyy suoraan muuton alkuun. Tarkka aikataulu riippuu sopimuksesta ja vuokranantajan ohjeista.

Voiko vakuuden käyttää viimeisen kuun vuokraan?

Ei ilman nimenomaista sopimusta. Lähtökohtaisesti vakuus on eri asia kuin vuokra.

Onko vuokravakuus aina kahden kuukauden vuokra?

Ei aina. Määrä voi vaihdella, mutta lain ja sopimuksen asettamat rajat pitää huomioida.

Mitä jos vanhan asunnon vakuus ei ehdi palautua ajoissa?

Silloin tarvitset käytännössä väliaikaisen ratkaisun, esimerkiksi säästöjä, lainaa, neuvottelua tai muuta hyväksyttyä järjestelyä.

Mikä on tärkein budjetointivirhe?

Se, että lasketaan vain vakuus ja vuokra mutta unohdetaan kaikki muu, mitä muutto oikeasti maksaa.

Yhteenveto

Vuokravakuus ja ensimmäisen kuun vuokra ovat eri asioita, mutta ne osuvat usein samaan kipukohtaan eli muuton alkuun. Muista erityisesti nämä:

• tarkista aina oma sopimus ja eräpäivät
• laske muuton kokonaisbudjetti, ei vain kahta suurta kulua
• neuvotteluvara kannattaa selvittää ennen allekirjoitusta
• älä rakenna suunnitelmaa epävarman rahavirran varaan
• dokumentoi asunnon kunto ja säilytä kaikki kuitit

Hyvä asunto ei ole vain sellainen, johon pääset sisään. Se on asunto, jonka alkuun ja arkeen taloutesi oikeasti riittää.

Soita OikeusGurulle – 0600 411 104, 0,98€/min + pvm/mpm

Saat apua vuokravakuuden ja ensimmäisen kuun vuokran ehtojen tulkintaan, muuttobudjetin rakentamiseen, maksuaikataulujen arviointiin ja siihen, mitä ennen allekirjoitusta kannattaa vielä tarkistaa.