Alivuokralainen vuokraa osan asunnosta henkilöltä, joka hallitsee asuntoa itse. Tavallinen tilanne on oma huone ja yhteinen keittiö. Sopimus tehdään alivuokranantajan kanssa, joka voi olla asunnon päävuokralainen tai omistaja.
Ennen maksamista selvitä, keneltä vuokraat ja mihin hänen oikeutensa vuokrata huone perustuu. Kirjatkaa käytettävät tilat ja maksut. Alivuokralaisella on vuokralaisen oikeuksia, mutta irtisanomisaika ja asumisen jatkuminen poikkeavat tavallisesta vuokrasuhteesta.
Onko kyse alivuokrauksesta vai yhteisestä vuokrasopimuksesta?
Alivuokrasuhde syntyy, kun osa huoneistosta annetaan toisen käyttöön vastiketta vastaan. Pelkkä nimitys "kämppis" ei ratkaise sopimuksen luonnetta. Jos kaksi ystävää allekirjoittaa saman vuokrasopimuksen suoraan asunnon omistajan kanssa, toinen ei muutu alivuokralaiseksi vain maksamalla osuutensa toisen tilille.
Myös omistajan omassa kodissa vuokraama huone voi olla alivuokrausta. Laissa on lisäksi erityistilanne: kahden asuinhuoneiston omakotitalon koko toisen asunnon vuokraukseen sovelletaan alivuokrauksen sääntöjä, kun talon omistaja tai koko talon muu haltija asuu toisessa asunnossa. Säännöt ovat asuinhuoneiston vuokralain 80–82 §:ssä.
Koko vuokra-asunnon luovuttaminen toiselle on eri järjestely. Siinä voi olla kyse jälleenvuokrauksesta tai lain 18 §:n mukaisesta väliaikaisesta luovutuksesta. Huoneen alivuokrausta koskevaa ohjetta ei pidä käyttää koko asunnon edelleen vuokraamiseen. Tämä opas käsittelee asumista, ei lyhytaikaista majoitustoimintaa.
Tarvitaanko asunnon omistajan lupa?
Tavallisen asuinhuoneiston vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena enintään puolet huoneistosta toisen asumiskäyttöön ilman erillistä lupaa, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Tätä lain 17 §:n oikeutta ei voi poistaa pelkällä sopimusehdolla. Oikeus ei kuitenkaan tarkoita, että minkä tahansa määrän asukkaita voisi ottaa mihin tahansa asuntoon.
Jos järjestely ylittää lain salliman käyttöoikeuden, tarvitaan vuokrasopimuksessa annettu suostumus tai erillinen lupa. Työsuhdeasuntoon sovelletaan erityissääntöjä. Myöskään alivuokralainen ei saa automaattisesti samaa oikeutta antaa vuokraamaansa tilaa edelleen toiselle: lain 17 ja 18 § eivät sellaisinaan koske alivuokrasuhdetta.
Luvan puuttuminen ja ilmoituksen puuttuminen ovat eri asioita. Lokakuun 2026 alusta lain 17 a § velvoittaa vuokralaisen ilmoittamaan kirjallisesti muista asukkaista, heidän lukumäärästään ja asumisoikeuden perusteesta. Täysi-ikäisistä ilmoitetaan myös nimi, syntymäaika ja yhteystiedot. Uudesta asukkaasta ja poismuutosta ilmoitetaan viipymättä. Vanhoissa vuokrasuhteissa ensimmäiseen ilmoitukseen liittyy siirtymäsääntö: vuokranantajan on ensin kerrottava ilmoitusvelvollisuudesta. Sääntö löytyy 1.10.2026 voimaan tulleesta muutoslaista.
Mitä alivuokrasopimukseen kirjoitetaan?
Alivuokranantajan pitää kertoa, mihin hänen oikeutensa käyttää asuntoa ja vuokrata siitä osa perustuu. Pyydä tarvittaessa nähtäväksi päävuokrasopimuksen järjestelyn kannalta olennaiset kohdat ja mahdollinen lupa. Selvitä samalla, onko päävuokrasuhde määräaikainen tai jo päättymässä.
Tehkää kirjallinen sopimus, josta kumpikin saa oman kappaleen. Suullinen asuinhuoneiston vuokrasopimus katsotaan lähtökohtaisesti toistaiseksi voimassa olevaksi. Kirjatkaa ainakin:
- Osapuolten nimet, yhteystiedot ja asunnon osoite.
- Alivuokralaisen oma huone sekä oikeus käyttää keittiötä, pesutiloja, varastoa ja muita yhteisiä tiloja.
- Vuokran määrä, eräpäivä ja maksutili sekä se, sisältyvätkö sähkö, vesi ja internet vuokraan vai miten ne laskutetaan.
- Vakuuden määrä ja käyttötarkoitus sekä mahdollinen vuokrankorotusehto.
- Vuokrasuhteen alkaminen, määräaikaisuus tai toistaiseksi voimassaolo sekä irtisanomisajan laskentatapa.
- Avainten määrä, kalusteet ja tilojen kunto luovutushetkellä.
Sopikaa arjesta erikseen: miten yhteiset tilat siivotaan ja miten yhteydenotot hoidetaan. Kirjatut pelisäännöt helpottavat asumista, mutta niillä ei voi syrjäyttää lain pakottavaa suojaa. Vuokrasopimuksen yleiset lähtökohdat on koottu asuinhuoneiston vuokralain oppaaseen.
Kuka vastaa vuokrasta, vahingoista ja vakuudesta?
Alivuokralainen maksaa sovitun vuokran omalle alivuokranantajalleen. Päävuokralainen vastaa edelleen omalle vuokranantajalleen päävuokrasopimuksen velvollisuuksista, ellei tämän kanssa ole sovittu toisin. Alivuokralaisen maksamatta jättämä osuus ei siis yleensä vapauta päävuokralaista maksamasta koko päävuokraa.
Lain 19 §:n mukaan päävuokralaisen vastuu ulottuu myös vahinkoon, jonka tilan käyttöönsä saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Myös vahingon aiheuttaneella alivuokralaisella voi olla suora vastuu vuokranantajalle. Tavallinen asumisen kuluminen ei silti ole sama asia kuin korvattava vahinko. Kuvat huoneen kunnosta muutettaessa auttavat erottamaan vanhat jäljet uusista.
Vakuus ei saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa määrää. Alivuokralaisen vakuus ja päävuokralaisen omalle vuokranantajalleen maksama vakuus ovat eri sopimuksiin liittyviä vakuuksia. Alivuokralaisen vakuutta ei voi pitää automaattisesti siihen asti, että päävuokralainen joskus muuttaa pois.
Nykyinen 8 § edellyttää vakuuden palauttamista tai vapauttamista taikka kirjallista ilmoitusta sen pidättämisestä viipymättä, viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai myöhemmästä hallinnan luovutuksesta. Perustellun esteen vuoksi määräaika voi alkaa esteen poistumisesta. Pidätysilmoituksessa pitää yksilöidä saatavan peruste ja arvio määrästä. Käytännön erimielisyyksiä käsitellään vuokravakuuden palautusoppaassa.
Kuinka pitkä alivuokralaisen irtisanomisaika on?
Toistaiseksi voimassa olevan alivuokrasopimuksen irtisanomisajat tulevat lain 83 §:stä:
- Alivuokralaisen irtisanomisaika on 14 päivää.
- Alivuokranantajan irtisanomisaika on yksi kuukausi, jos alivuokrasuhde on kestänyt alle vuoden.
- Alivuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos suhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden.
Alivuokralaisen aikaa ei voi sopimuksella pidentää eikä alivuokranantajan aikaa lyhentää. Määräaikainen sopimus puolestaan sitoo sovittuun päättymisajankohtaan; 14 päivän sääntö ei anna yleistä oikeutta lähteä kesken määräajan. Aikaisemmasta päättymisestä voi sopia yhdessä.
Tarkista myös, mistä päivästä aika alkaa. Lain 52 §:n lähtökohta on irtisanomiskuukauden viimeinen päivä, ellei alkamistavasta ole sovittu toisin tai laista muuta johdu. Näin ollen 14 päivää ei automaattisesti ala ilmoituksen lähetyspäivästä. Esimerkiksi 12.10.2026 tiedoksi annettu alivuokralaisen irtisanominen päättää sopimuksen lähtökohtaisesti 14.11.2026, jos muuta laskentatapaa ei ole sovittu. Vuokra maksetaan sopimuksen voimassaoloajalta.
Irtisanomisilmoitus tehdään kirjallisesti. Alivuokranantajan ilmoituksessa on oltava päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Huolehdi tiedoksiannosta ja säilytä todiste vastaanottamisesta. Vastaanottajan kuittaus on yksi tapa. Lokakuusta 2026 lähtien vaihtoehtona on myös laissa määritelty kahden erikseen sovitun sähköisen kanavan menettely. Tavallinen lähetetty sähköposti ei yksin osoita todisteellista vastaanottamista. Katso KKV:n ilmoitusohje.
Purkaminen on eri menettely kuin irtisanominen ja edellyttää laissa säädettyä perustetta. Sen yleisiä lähtökohtia avaa vuokrasopimuksen purkamisen opas.
Mitä tapahtuu, jos päävuokrasuhde päättyy?
Alivuokrasuhde päättyy ilman erillistä irtisanomista samalla, kun alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää asuntoa päättyy. Alivuokralainen ei siis yleensä voi vedota omaan pidempään sopimukseensa jäädäkseen asuntoon. Mahdollisesta uudesta sopimuksesta asunnon omistajan kanssa pitää sopia erikseen.
Alivuokranantajan on ilmoitettava päättymisajankohdasta viivytyksettä. Jos hän laiminlyö ilmoituksen, alivuokralaisella voi lain 85 §:n perusteella olla oikeus kohtuullisiin muuttokustannuksiin. Korvausta ei tällä perusteella saa, jos alivuokranantaja osoittaa alivuokralaisen tienneen päättymisestä muutenkin.
Alivuokrauksen oma muuttosääntö edellyttää muuttoa viimeistään vuokrasuhteen päättymisen jälkeisenä arkipäivänä. Perheensä kanssa asuva, iäkäs tai vaikeasti sairas alivuokralainen voi tietyin edellytyksin hakea tuomioistuimelta muuttopäivän siirtoa enintään kuudeksi kuukaudeksi. Kanne on pantava vireille viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää. Siirto ei synny pelkällä ilmoituksella vuokranantajalle.
Jos sopimuksesta tulee riita
Pyydä kirjallisesti yksilöity selvitys siitä, mistä olette eri mieltä. Liitä omaan vaatimukseesi sopimus, maksutositteet ja tarvittavat kuvat. Jos kiista koskee lähtöpäivää, tarkista erikseen ilmoituksen tiedoksisaanti, irtisanomisajan alkaminen ja sopimuksen kesto.
Alivuokralaisella ei ole lain 56–60 §:n mukaista tavallisen vuokralaisen irtisanomissuojaa. Hänellä on kuitenkin oma korvaussuoja: jos alivuokranantaja irtisanoo ilman alivuokrasuhteessa hyväksyttävää syytä, 84 § voi oikeuttaa kohtuullisiin muutto- ja uuden asunnon hankintakuluihin sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan hyvitykseen. Enimmäismäärä ei ole automaattinen korvaus.
KKV:n mukaan kuluttajaneuvonta antaa yksityishenkilöiden välisessä vuokrariidassa yleistä neuvontaa, mutta ei selvittele tai sovittele asiaa samalla tavalla kuin yrityksen kanssa syntynyttä riitaa. Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä useimpia yksityishenkilöidenkin välisiä huoneenvuokrariitoja. Jos muutto tai oikeudenkäynnin määräaika on lähellä, selvitä avustajan tarve heti.
Lähteet
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, erityisesti 5, 8, 17–19, 52, 54 ja 80–85 §.
- Muutoslaki 531/2026 ja sen voimaantulo- ja siirtymäsäännökset.
- KKV: Vuokrasuhteen aikaiset ilmoitukset ja riidanratkaisu.
Lähteet tarkistettu 12.10.2026. OikeusGuru on tekoälypohjainen tietopalvelu, ei lakimies.
